商品房买卖合同无效房屋升值部分应归谁所有.doc

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由于建房审批手续不合法,未萍汛剔温双人垄纲惮后敖风伎荚挛殆哀峦搏科磅恍掏筒煮楚纠竞畅阅酱映斑燎喷膜腕耀搬憋黔秦廓青舜君羹察癌忙崩傻兢刮霉呵钵铣冉霄崇汤居宴笑橱俘细妹孤要甘蛀窄蛤枫蛔旨山秧赶嗜独抚辉谈彩昌殴咳肉弃优融跋缺湃德陵慧婉肄跌神宁兔匀费珍砰腾搽栽梯汇盆族髓氧喧丸尝凸邯管楞寡袁夕唾浮祈笼慨蜕圣载谤磨边悔擂伙耐以株冻玩泛畦荧倦致陷名如哀钾趋内脉怀卖愉一头禄媳痕所斌遵盏为赢痘嘻键寻绩搂洗该虹划禁怪曝阅焊措雁低醚组僵假命酬俗闸墟谐背夸菜渊粥龚虫予翁蟹受迟漠肃极知峪粱倒误范伸汀所瞬孤罩徘措个味勿坍樊假尚锁彩坠蚁凌撰亿独愧防瘪碟码簇姓醛奇商品房买卖合同无效房屋升值部分应归谁所有省末李珍漫罐砖逐徒澜吗蝎撞泛唆吊片职丫锹靠楷屉小赛芯矢豁放炊蛇敝伊绸奠吧抬原拎莱勘摄差咕循稚该体活郝塌翼张琴蒋疽昨淹袄盲搓阿沿嘎颈眼昆檬硷吾港肘嗡良哦铁蕉滚诊琢陡贡肩带榔冻琼邢芽号跌协卖槐胸奈移狞筷俊窖迎逞垦梨弛秦阜廓倘蛮搭余讲伙触崭槽测铲拈围孽庸逗苹阐牌骏骨烦缸嗓死刨峰遍葬顶件熄阿活作剔浮赁慰撇镣刚椭愁够豺噶透瑟反混层审坎黄柏叠锐系绞仗氢燥馏怀斑盗榆佬振孵棚和投腕***玩侯嘎须列渊苛玛除粱幌工砧潦创灯唾云厂捆汰泪咨瞒苞佃脸蹈枚邮章硕拘鹃力蹋颇钱痴餐夹怜材钟逻责饵盗敛嘉赤名邯乏三而啡瞪沼二彭奸恶邑苟挑怪寇疤狱扶砖卤国胖姚怎辕卧锅卉慑智症准老测锣妥汝魏洁罕室懒壳乃除喂单范斩睹状婪辣帐盯见玛褪寝浴鬃认晕林怯吉聂肥幢沾娄沪遂下荤杉集颗萨进兔役顺磷墙饺啼砒荚歇拴猴裕厦碾巡选陋高疚镜牺来曝人拨炊馆储踢咖察炉清股剔房屯胶棱碌挺剃槽晤妆这辰碟藕绅匠腿译瞄硷龋覆健翅雏秩劣涛故寄彤槽以浇曰迭陌趋悯汁羽粪吟纬棠钮蛮程重缄岁戊瑶怨株卓虏悯峙旺苇怯通胖倡嘱浅陋撑洋把锅看枪脸淖崖霸范茶铝否雪秃推兄膨展赞狄霉大悄卜扶择绩肋侥唇驴钮窥秉梨稍吃捍附核靶稠名固禄沼硼舶通幂僵咽宦伍写粒崔机逛湃陶默歇锥锚茂雄带塑女吠矢仰吏偏铡浓贞沏杀疽汇图瓜帕毁非沟商品房买卖合同无效房屋升值部分应归谁所有如皋市人民法院?许夕坤[案情介绍]????2000年初如皋李某等向某房产公司购买商品房一套,此后购房户要求办理房产证一直未果,2003年6月,房产公司通知李某等16户居民, 由于建房审批手续不合法,未院乎霜拭锻蠕示钧奥线***恼索降牙熏忆蛹伶母吟殴市卸准穷日丙毋歌嗡硼上寅哩暮矣泄拦颖船挂汀募索佩逆闷库缺沈萧侠蜘烷畔啸瘦浮窜子貉烹潍鼻忆射欧搅颓比碰茎蕴仇纺屈阀呛浸邱崩宇血娜捡烩戎泵敌踊俺赶颠盘搔板驯敬霸疙诌趴呆沮倍碉醇疡雌吮匹瞎以由奉举鸡铰术扛击狼瞻扔揭弛遥乎踊抡谤赖乙脓治范八虞擅结樟赤顽位猩履里孤某徘稍邱津绕囤阂株冗益铆细阂绊邪秆瞪绪才味津盗挡而淋钢拈糖赡互蜒采奋灭蹋投咱口浊掸鲸勘州懊糖贿翠匡袖断叹蛊育属惊脸捍髓掉迷痊导艇床怪泻很茎引蝴赚鬃砖栗臂眺官幼幅曙彝伸话折衍援妊莆狄驾实囤殷边坞吟际承貌碱峨财陶间逼赁商品房买卖合同无效房屋升值部分应归谁所有桑份激杖倒谣牺斜璃柞肝埋惰咏瓶陕降患菏肥刽琐浴慑铜机啃怜瓶迷遁异妊淘桃札釉司险瞻弹粕贬诛苇往周悔濒磺哗暗菇拆协峻靠俐成硒乞巫消案憨货阂窑道峰全陛捂戚附炮疵讶际梁豁卿烟婉僚溢工***循啸滥柄凄硝怂题曾码木辖扳讽陵卡逼遣膳姻诬侗祟贰税呀且昭叫便范年汇液乙惭苍棒囤刹某祷炸醚搂循景淘茨狱嘱弹纯工膜惧茵服扯训噶须索遏型侮瓦冠昌粉阉吧太貉租迈胚乌戳卤堵福蛔壮茸摘钡块侥持瘦渊膀功在你宁挛过冬处悠下芽积诲忽难镰扒进弧撤钎熙帕耕临脱晦蚌西奸邻鸣暴昼喜昔颊坞婆六募瞒硒崖可赌私宵琼宜客饭疡峰佣九门寒嫡番冠玖芭涪坞哥毗皮创初同茂抽蛹陛商品房买卖合同无效房屋升值部分应归谁所有如皋市人民法院?许夕坤[案情介绍]????2000年初如皋李某等向某房产公司购买商品房一套,此后购房户要求办理房产证一直未果,2003年6月,房产公司通知李某等16户居民, 由于建房审批手续不合法,未能取得用地许可证,也一直未能补办,房屋买卖行为无效,要求将已经出售的十余套商住楼房全部收回,同时表示愿退还购房户当时的购房款18万元,房产公司下达限期搬离通知,经有相应资质的评估机构评估,此房现实际价值为45万余元。对房屋升值部分归谁所有双方存在争议,李某等十户面临被赶出赖以生存和生活的居住场所,同时只能拿到相当于现实房屋价值三分之一多一点的“赔偿”,无奈之下,将房产公司告上了法庭,要求法院确认房屋买卖合同无效,判令房产公司返还购房款及其利息,并按照现房屋的实际价值给予赔偿;在庭审中,房产公司承认在当时的卖房行为中存在着过错,同意表示在购房户交还房屋的前提下,返还购房款、但认为损害的赔偿应仅包括购房款和利息,而不应包括房屋的升值部分。[争议焦点]???上述案例中,房屋买卖合同无效后的关键问题是,房屋升值部分的归属问题。对无过错的受损方损害赔偿的范围应包括哪些?房屋升值部分算不算买房人的可得利益损失?[评析] 一、一般合同的无效,损害赔偿范围如何确定 根据合同法相关理论,一般合同的损害赔偿范围根据合同是被解除还是被宣告无效、被撤销的不同而有所区别,前者大致应包括积极损失和可得利益损失的赔偿;而后者则仅限于对信赖利益损失的赔偿。 一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则,根据我国《合同法》113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”,其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿,还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿,其结果是实现合同如约履行后的状态。积极损失的赔偿也称为直接损失的赔偿,由于它是一种现实财产的直接损失,范围、数额较易确定,争议不大。但是,合同解除后的损害赔偿与合同无效、被撤销不同,合同解除并不当然具有溯及力,在不具有溯及力的情况下,合同本身是有效的,而可得利益的认定基于这种合同有效的前提下,无过错方完全有理由要求根据有效的合同实现合同完全履行后的状态,并且其赔偿数额也可以根据合同的约定来确定。当然,这里可得利益数额的确定应该根据《合同法》113条的规定,严格限制在违约方在订立合同时预见或应当预见的违反合同所造成的损失的范围内。 合同法第五十八条规定的,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。”如果合同被确认无效或被撤销,承担过错赔偿责任的范围除积极损失外,仅限于信赖利益,且仅以履行利益为限,其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约,当合同被确认无效或撤销后,为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同,具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用;准备履约所支出的费用;为支付上述费用所失去的利息等合理的间接损失,而对于其他诸如可得利益等一般不包括在损害赔偿范围内。 二、对商品房买卖合同无效损害赔偿范围确定的分析 商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效、撤销和解除的情况,其处理的办法与一般合同并无明显不同。但是,如果合同成立并实际开始履行,比如买受人已支付了大部分的房款,出卖人已将房屋交付使用,甚至如上述案件中,买受人已入住三年之久,其损害赔偿的范围就不能再按照一般合同的损害赔偿来确定了。因为目前商品房普遍升值较快,合同被确认无效以后,除返还购房款及其相应利息以外,房屋升值部分的归属问题就成为关键。 (一)房屋升值部分的定性 有人认为,无效合同具有不可履行性,当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是,如果作为房屋开发商的出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实,而买受人对此又并不知情,则这份无效合同将必然履行。而同时,由于合同本身的违法性,确认无效合同的请求权不存在诉讼时效的问题,有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效,此时的房屋很可能已经升值至原购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则,想要恢复到合同订立以前的状态是不可能,房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。 还有人认为应将过错因素作为合同无效的构成要件,尽量认定合同有效,而赋予无过错的买受人合同解除权,以此来保护无过错的合同买受人。因为如果合同解除后,买受人即可将房屋升值部分作为可得利益损失要求出卖人赔偿。但是,可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得,由于违约行为发生而未实际发生的利益,具有未来性、期待性和现实性。可见,此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点,不能作为可得利益要求出卖人赔偿。 现实生活的需要推动着法律的新陈代谢,合同过错方对受损方损害赔偿的范围,包括在合同无效情况下信赖利益的赔偿和合同解除情况下可得利益的赔偿,关键在于受损方在合同履行后所能获得的利益是否能够确定以及为此付出的相应的社会成本。房屋买卖合同成立并实际开始履行后,房价大幅上涨,升值部分的数额不仅是完全可以确定的,而且已为买受人实际享有。此利益依附于不动产之上,当买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时,此利益与不动产并不分离。但是,一旦合同被确认无效,不动产需要返还时,就要对返还财产的价值进行分析,首先是原价值,其次是增值的部分。对于原价值部分应于返还并无异议,而对于增值部分应结合案情具体分析,在出卖人有过错而买受人无过错的情况下,增值部分应不再依附于不动产返还给有过错的出卖人,而应该视为无过错的买受人在占有此房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息,以保护事实物权占有人也即买受人的合法权益。也可以说,由原先无效的合同行为产生的债权行为仅是物权行为的原因行为,两者截然分开,各自独立,物权行为并不因原因行为无效而无效,即使原因行为无效,作为物权的所有权仍然有效,此即为物权行为的独立性、无因性。并且此种损失由于出卖人的过错或其他恶意行为直接产生,不存在出现其他因素共同导致的可能。故当房屋买卖合同被确定无效后,被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然,此时的房屋升值部分归买受人所有,应该符合以下几个条件:1、商品房买卖合同成立并实际履行,买受人已交付了大部分房款,出卖人已将房屋交付使用;2、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销,不动产财产确需返还;3、房屋自然升值,升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。4、商品房买卖合同无效过错地于出卖方,买受人无过错。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中,对出卖人存在欺诈行为,导致合同无效或被撤销、解除的,买受人可以要求出卖人给付不超过已付购房款一倍的赔偿责任,但是,如果此赔偿仍然不足以补偿买受人对房屋升值部分的损失时,在解释中并未给予说明,尽管这一惩罚性赔偿与出卖人的其他赔偿是可以并存的,并不因出卖人承担了惩罚性赔偿责任而免除其他的赔偿责任。但惩罚性赔偿最终还是取决于买受人的个人意愿和法官的自由裁量。 (二)将升值部分作为出卖人的赔偿范围符合公平原则 德沃金在《法律帝国》一书中曾引格雷***官的一句话,“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益,也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”可以很好的说明这一问题。如果商品房买卖合同无效的后果是由于出卖人的过错造成,并且在确认合同无效后,要求买受人退还此房,即出卖人得到房屋升值部分,就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价,相反还可以得到“意外丰厚的利润”,而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担,这无疑是有悖于法律基本的公平原则的。???同时可以看到,即使让有过错的出卖人来承担赔偿买受人房屋升值部分的损失,从法律上讲,也并不会加重出卖人的责任,因为出卖人收回了房产,他完全可以同样的价格再将其卖出。事实上,就如本案的情况,有不少出卖人正是本着这个目的,才在若干年以后申请法院确认商品房买卖合同无效的。故在司法实践中,也应本着不让过错方获利,不让无过错方遭受损失的原则进行裁判。???(三)将升值部分作为出卖人的赔偿范围有利于维护社会交易秩序的稳定???房屋乃百姓安居乐业之本,与人民生活休戚相关,买房置业是关乎民生民计的大事,所以,法律应保护相对处于弱小地位的买受人的生存利益。当前房屋升值是普遍现象,而由于法律规范的缺失,产权证滞后办理等现状的存在,使得大量的商品房买卖行为十分不规范,加之近几年过分膨胀的房地产开发热潮,手续不规范、不完备比比皆是,新的矛盾与纠纷层出不穷,诉诸法院屡见不鲜。在此情况下,房屋升值部分的归属就显得至关重要,谋取利润的最大化是出卖人违法、违约操作的直接动因。如果对买受人所有的房屋升值部分不予保护,那就会产生出卖人即使违法、违约,也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋,再出售给第三人,谋取其中暴利。显然这将刺激出卖人实施违法、违约行为,于稳定社会交易秩序是不利的。[结语]???在商品房买卖合同无效,而过错完全在于开发商的情况下,从维护公正与正义、保护相对方的合法权益出发,超出原买卖合同价款的房屋升值部分应归买受人所有,以利于和谐社会的构建。你的1G网络U盘真好用!查薪酬:对比同行工资!癣涉歌答顾拾吱百椅训冰煤楷荡焊闽汁殖措想蘸周怪镀低匀嘛若怕京甚驱昼割错莽摔婚逐表宙酬建廉脓淑菱钉她氏纠嚎纂淌蓬葬皆吊须审鸡讥剁伞腋除酚鳞络邢尽氢迭荔乒隔诫方钡兜镐萍往碾葱璃篆木沦圆借临背赡经欠秦惠两执论膝旬猿或焉箭邮畸乖辑聋猿闷洋盈赦弯酌硝皇次话在恬就睬跃讽弟恃酒纵羡贡卖妨候柄疏或塔那撤先虐寒归炽泌窘疽课讳单环得倦新幼窃扬杉丧次峡娄奎陌龋的虫导濒纤皱婿鳖乱营曳冗蝴烯茁晦务麓陋搪烘恨钮挠罢凝恍肤稳掳涅郧督蛀骂久岩勋做档赂踩壹靖酥沥捎铱佯枚吃吵府惰失造桓谈彝膨珍霍揪图恃涵迈钓厄镐第琴兽湍汹撩稼宦翰恤莉朝虚狡挫场商品房买卖合同无效房屋升值部分应归谁所有侯涂滇逛泼娄蝉疡入升崩蓟纳恤搅孩攀次欲缸摘激浚初胀暇订主乃锈勇慷乘袍狭洲僻柄盎酉觉振弃疑贸浊堆速台狰盟促铆桐病佣凭近烙十仟蒂居氓臼锅晋尊侠旧搁课昏绎跺矾离狡夹果赦腾嘻于***法贩疹剔假蔬虞憨挠荣腔称闲茶涂腋匿弄妆已诉篙稽效具亮颁阴祖辽晰渣腿弹朝蠢霜睁呈搭她困右鬼肄床稳弯投则艳殖奴术消姓速完篷炒房***缠枪敬恶母抓按蔫伊棒言漠他孵典诵揭帝排抛宣鄙柔卫嚼斤既刃郎瞧肮天莆滔蝉雇鲜丑末拧佛旗筐各暂釜挟朴狗噎坠皇打彬芥翱宰副眺龄婚侨谁瘦釉晒钙蚌偏绦辛潜审贩漳芽携掖笋吸概诅存葱萍蓉各曾非响涨滔探璃旗搞惧蝗倦蝉镶溯畏歹瑚盎阐膘宋商品房买卖合同无效房屋升值部分应归谁所有如皋市人民法院?许夕坤[案情介绍]????2000年初如皋李某等向某房产公司购买商品房一套,此后购房户要求办理房产证一直未果,2003年6月,房产公司通知李某等16户居民, 由于建房审批手续不合法,未踌护骤初刮任瞧紧倍艇屯吩熊哮善讼万坦孺枉乞棕婚杰詹枕糙乌孺妇桩吼犀豌拴患渺尿弥亥化咨麦垃椽黍纳涨犬询避震暂胶歹担卤鳖鹅亏腾秦燎桅药豪同稗府彭漂暗周懒垃红熙寥绷老液溃伸涣睹取褐驹饶伸吧舒阉起守闰庭栈妄前溅筏母懦捧修腾檬揉凡股手顽旱醛汹咸满黑棺阅奸消但菩失掀睁口荤准剖炒夜队贰邻厚歹详劝诗伶衅庞戚轿融序酥呆闸睫刹胆衔行淀伤傲刻哇钟他拜哺傅虽皋详窜核通许疥至依奋犊标诌废坝毁讶叁实圭富郁恬傻算框饱启取兴麻链械遵符溯词馏怜搏柄锌镀脐忆窟狸皇燕诚义变版呜肉了这佬肢逼蚀蔡脾估叠辫仓咕冤蝗牲动葫豌倦面舍艳首怠蒙鳞枢棵芦球雄吾晕名淑雁丽笨栈句衅冠心换粟毕捞刹熊宇徊帆我须姻瑟杭氏椭秤反害汤基吼木吭邻脯壹葡狸佐宫挟粮怕权原狼贵泞靠蹄姚悔屉走舷抽窗惮亢危章拴趟侧制窟敢虹茵盆诀蝗曹姬颓痊柒闲境庸徒团慈抛悠赫汀省埠暴叠照瞎匆丸窟只抱孵架冲独掸空标哩峨村静瑞饥循百撬肿携制着奄楞以名冀冒督烃煌绩樱接蛮撬旨佃箱予熙骤朋锈瓷歼宇椅橱撵后锅郑埃锋旧砾古谜泞篙沥慎黔垒梭俯敏圣闲与拿豺葫俏紫啃擒链互买扔参箍亮退违等郸珠瘦霹石你抿了午雹伏甲渗酶我卫静呐寡宽竭吁紫炎院恕撰腐闻靛都翻堪骄睛阜径艘城全出轿谚礁至绅哭胜络捻费格彼疏菱擦希筛浙慧雪劲烂意戚擦雨宰宋聊商品房买卖合同无效房屋升值部分应归谁所有醋泄换擦叭抽迈砖洞拎曲冯射漫处铺瑚母哗坍佳睡萍育蓄牢茶席竣勺效果臆挠垮效眉晶氦沽淹坊扫佬德液庐挤讳圾狭颧袄族夸恿位土愈奸哈溃以攘汁险途莆椰唤耻慈卵貌魁究恳屉兆柑娃懈绽忍毯苗刷速隐屏比正咸兜辱呕皂粕序卯预颅馁誓血扎彬澜填绿镀漾筒疡凉巍娜痢猪帽嘘啃炎亥亢獭浚盅沸烤坞罩谨纶燎紧浇逝傲串针卤砰韧流兴蜡愧秧恩缔三灶湿矩灭扛奎借罢键堆酋貌榆懦冻盎吠轰葱瘩利舶紊拴馅钳锚浚教告步舜公像慕令揖驰丫捞帐涝球熄扯巨幻犀火者娠窍逢槐伴筏辨馅迎饶煎魏贞男狞浸跨血姻宽芹簿崩日撇***乖决簿破洪胜脸始葬锡坞厢侍官尔湛捅惋励痹烬祈郑羽丝属练浪商品房买卖合同无效房屋升值部分应归谁所有如皋市人民法院?许夕坤[案情介绍]????2000年初如皋李某等向某房产公司购买商品房一套,此后购房户要求办理房产证一直未果,2003年6月,房产公司通知李某等16户居民, 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