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调查问卷参考.docx


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】的内容,可以使用淘豆网的站内搜索功能,选择自己适合的文档,以下文字是截取该文章内的部分文字,如需要获得完整电子版,请下载此文档到您的设备,方便您编辑和打印。检盘问卷参照检盘问卷参照检盘问卷参照订价方法,是公司为了在目标市场上实现订价目标,而给产品拟订的一个根本价格或浮动范围的方法。固然影响产品价钱的要素好多,可是公司在制订价钱时主假如考虑产品的本钱、市场需乞降竞争状况。产品本钱规定了价钱的最底基数,而竞争者价钱和代替品价钱那么供应了公司在拟订其价钱时一定考虑的参照系。在实质订价过程中公司常常重视于对价钱产生重要影响的一个或几个因向来选定订价方法。房地产公司的订价方法往常有本钱导向订价、需求导向订价、竞争导向订价和可比楼盘量化订价法三类。一、???????本钱导向订价本钱导向订价是以本钱为中心,是一种按卖方企图订价的方法。其根本思路是:在订价时,第一考虑回收公司在生产经营中投入的所有本钱,而后加上必定的利润。本钱导向订价主要由本钱加成订价法、目标利率订价法和销售加成订价法三种方法构成。〔一〕、本钱加成订价方法这是一种最简单的订价方法,就是在单位产品本钱的根基上,加上必定比率的预期利润作为产品的售价。售价与本钱之间的差额即为利润。这里所指的本钱,包含了税金。因为利润的多少是按本钱的必定比率计算的****惯大将这类比率称为“几成〞,所以这类方法被称为本钱加成订价法。它的计算公司为:单位产品价钱:单位产品本钱X〔1+加成率〕?加成率=因为利润的多少是按本钱的必定比率计算的。列如,某房地产公司开发某一楼盘,每平方米的开发本钱为2000元,加成率为15%那么该楼盘每平方米售价:2000X〔1+15%〕=2300〔元〕这类方法的长处是计算方便,因为确立本钱要比确立需求简单得多,订价时着眼于本钱,公司能够简化订价工作,也不用常常依照需讨状况而作调整。在市场环境诸要素根本稳固的状况下,采纳这类方法可保证房地产公司获取正常的利润,进而能够保障公司经营的正常进行。〔二〕目标利润订价法这类方法又称目标利润订价法,或投资利润率订价法。它是在本钱的根基上,按照目标利润率的上下计算售价的方法。其计算的步骤以下:1、确立目标利润率。目标利润率可表现为投资利润率、本钱利润率、销售利润率、资本利润率等多种不一样的形式。2、确立目标利润。因为目标利润率的表现形式的多种性,目标利润的计算也不同,其计算公式有:目标利润=总投资额x目标投资利润率目标利润=总本钱x目标本钱利润率目标利润=销售收入x目标销售利润率目标利润=资本均匀占用额x目标资本利润率3、计算售价售价=〔总本钱+目标利润〕/估计销售量比如:某房地产公司开发一总建筑面积为20万平方米的小区,估计未来在市场上可实现销售16万平方米,其总开发本钱为4亿元,公司的目标利润率为本钱利润率的15%,问该小区的售价为多少?解:目标利润=总本钱x本钱利润率??????????=?4?x?15%??????????=?〔亿元〕每平方米售价=〔总本钱+目标利润〕/估计销售量??????????=〔4=〕/160000??????????=2875〔元〕所以,该公司的订价应为每平方米2875元目标利润率订价法的长处是能够保证公司既定目标利润的实现。这类方法一般适适用于在市场上拥有必定影响力的公司,市场据有率较高或拥有垄断性质的公司。〔三〕、售价加成订价法这是一种以产品的最后销售为基数,按销售价的必定百分率计算加成率,最后得出产品售价。计算公式为:单位产品售价=单位产品总本钱/〔1—加成率〕列如,某楼盘的开发本钱为每平方米2500元,加成率20%,那么该楼盘的售价为:检盘问卷参照检盘问卷参照检盘问卷参照售价=2500/〔1—20%〕=3125〔元〕这类订价方法的长处对于销售者来说,简单计算出商品销售的毛利率;而对于花费者来说,在售价相同的状况下,用这类方法计算出来的加成率较低,更简单接受。以上几种本钱订价方法的共同点是:均以产品本钱为制订价钱的根基,在本钱的根基上加必定的利润来订价。所不一样的是它们对利润的确定方法略有差别。固然较简单计算,但它们存在共同的弊端,即没有考虑市场需乞降市场竞争状况。二、需求导向订价所谓需求导向订价是指以需求为中心,依照买方对产品价值的理解和需求强度来订价,而非依照卖方的本钱订价。其主要方法是理解值定法和区分需求订价法。〔一〕理解值订价法理解值也称“感觉价值〞或“认识价值〞,是花费者对于商品的一种价值观点,这类价值观点其实是花费者对商品的质量、用途、款式以及效力质量的评估。理解值订价法的根本指导思想是以为决定商品价钱的重点要素是花费者对商品价值的认识水平,而非卖方的本钱。房地产公司在运用理解值订价法订价时,公司第一要估计和丈量在营销组合中的非价钱要素变量在花费者心目中成立起来的认识价值,而后按花费者的可接受程度来确立楼盘的售价,因为理解值订价法能够与现代产品定位思路很好地联合起来,成为市场经济条件下的一种崭新的订价方法,所以为愈来愈多的公司所接受。其步骤是〔1〕、确立顾客的认识价值;2〕、依据确立的认识价值,决定商品的初始价钱;〔3〕、展望商品的销售量;4〕、展望目标本钱,〔5〕、决议。理解值订价法的重点是正确地掌握花费者对商品价值的认知程度。对自己产品价值估计过高的卖主,会令他们的产品订价过高;而对自己产品的花费者认识价值估计过低的公司,定的价钱便可能低于他们能够抵达的价值。所以,为了成立起市场的认识价值,进行市场检查是必不行少的。曾在上海房产界有名一时的“某花苑客户开价销售〞就是理解值订价法运用的模范之一。某实业公司公司与某区建设展开总公司开发的某花苑,坐落于上海市里,占地面积13265平方米,由一栋30层商住楼和3栋30层住所楼构成。该楼盘于1994检盘问卷参照检盘问卷参照检盘问卷参照年12月尾动工,1995年4月开始预售。当时上海的房地产市场销售状况低迷,为了更好地销售楼盘,开发商经过精心筹备,推出“客户开价〞销售活动。该活动的详细操作方式是:开发商取出3—7层共30套房源,在确立其底价为每平方米5900元后,顾客能够以高于此价的任何价钱报价,不另加层次和朝向花费。该活动推出后,立刻在社会上惹起了一个“客户开价〞高潮,不过半个多月时间,参加报价的客户就达63名。报价高的前12名客户按报价购买了该花苑的商品房,而其余客户在认识到该花苑的优秀质量后,愿意出比“客户开价〞更高的价钱购买更好的楼层。从1995年8月31日至1995年末,该花苑共售出102套住所,占第一期推出楼盘的70%,获得了巨大的经济效益和社会效益。该活动使购房者感觉到了买房由自己订价的崭新体验,为上海房地产更合理订价供应了一条新思路。〔二〕区分需求订价法区分需求订价法又称差别订价法,是指某一产品可依据不一样需求强度、不一样购买力,不一样购买地址和不一样购买时间等要素,采纳不一样的售价。列如花费者在商店的小卖部喝一杯咖啡和吃一块点心要付10元,在一个小餐厅那么要付12元,而在大酒店的咖啡厅就要付14元,假如要送到酒店的房间内食用那么要付20元。价钱一级比一级高并不是产品的本钱所决定的,而是附带效力和环境氛围为产品增加了价值。相同,对于房地产来说,同一种标准、同一种规格、同一种外面环境的商品房,能够依据楼层数的相应变化而使销售价相应变化。区分需求订价法的主要形式有:以花费集体的差别为根基的差别订价,以数目差别为根基的差别订价,以产品外观、式样、花色等差别为根基的差别订价,以地区差别或时间差别为基础的差别订价等。三、竞争导向订价竞争导向订价是公司为了对付市场竞争的需要而采纳的特别订价方法。它是以竞争者的价钱为根基,依据竞争两方的力量等状况,拟订较竞争者价钱为低、高或相同的价钱,以抵达增加利润,扩大销售量或提升市场据有率等目标的订价方法。对于房地产公司而言,当本公司所开发的工程在市场上有许多的竞争者时,适合采纳竞争导向订价确立楼盘售价,以促进销售,赶快回收投资,减少风险。竞争导向订价有随行就市订价法,追随领导者公司订价法两种。检盘问卷参照检盘问卷参照检盘问卷参照〔一〕随行就市订价法随行就市订价法就是公司使自己的商品价钱跟上同行的均匀水平。一般来说,在鉴于产品本钱展望比较困难,竞争敌手不确立,以及公司希望获取一种公正的酬劳和不肯打乱市场现有正常序次的状况下,这类订价方法较为卓有成效。在竞争激烈而产品弹性较小或供需根本均衡的市场上,这是一种比较安妥的订价方法,在房地家产应用比较广泛。因为在竞争的现代市场条件下,销售相同商品房的各个房地产公司在订价时实质上没有选择的余地,只好按现行市场价钱来订价。假定价钱定得太高,其商品房将难以售出,而价钱定得过低,一方面公司自己的目标利润难以实现,另一方面会促进其余房地产公司降价,进而引起价钱战。所以,这类订价方法比较受一些中、小房地产公司的欢送。〔二〕追随领导者公司订价使用这类订价方法的房地产公司一般拥有较为丰富的后备资料,为了对付或防备竞争,或为了稳固市场以利其长久经营,常常以同行中对市场影响最大的房地产公司的价钱为标准,来拟订本公司的商品房价钱。四、可比楼盘量化订价法针对很多楼盘均偏向于定性描绘的现状,我们试试对楼盘进行定量描绘。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价钱、功能、用途、品位都邻近的现楼、准现楼或楼花。每一楼盘定级要素的详细指标及等级区分只有落实到详细楼盘所在片区才能清楚描绘。我们总合列出18个定级要素,分别为地点、价钱、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、展开商信用、付款方式、户型设计、销售状况、广告、泊车位数目。此18个要素,共分五等级,分值为1、2、3、4、5分。分值越大,表示等次越高。1、18个定级要素。表1-1?????????????定级要素、指标与分值定级要素?指?????标?分????值检盘问卷参照检盘问卷参照检盘问卷参照?地点?A、距离在片区中心区的远近;B、商业为临街或背街;C、写字楼为临街或背街;D、住所为距所在片区中心区的远近?〔远〕1;〔远〕2;;〔近〕4;〔近〕5?价钱?A、百元以上为等级区分根基;B、商店、写字楼、豪宅、一般住所等级挨次减少;C价钱能否有优势?;;;;?配套?A、城镇根基设备:供水、排水、供气、供电;B、社会效力设备:文化教育、医疗卫生、娱乐体育、邮电、公园绿地?;;;;?物业管理?A、保安;B、洁净卫生;C、机电;D、绿化率及保养状况;E、物业管理费〔元月〕;F、能否人车分流;G、物业管理商资质?;;;;?A、能否漏水;B、门窗关闭状况;C、内墙;D、地板、E、排水管道?;;;;??检盘问卷参照检盘问卷参照检盘问卷参照交通?A、大中小巴士路线数目;B、距工交站远近;C、站点数目;D、大中小巴士舒适程度?〔远〕1;〔远〕2;;〔近〕4;〔近〕5城市规划?A、规划限期〔远中近期〕;B、规划完美程度;C、规划所在地区重要性程度;D、规划现状?;;;;?楼盘规模?A、总建筑面积〔在建及未建〕;B、总占地面积;C、户数?;;;;??朝向?A、按方向;B、按山景;C、按海景;D、视线?〔西北、西南〕1;〔东南、东北〕2;C北〔东北、西北〕3;〔东南、西南〕5外观?A、能否醒目;B、能否新奇;C、能否高档;D、感官舒坦程度?;;;;?室内装饰?A、高档;B、适用;C、功能能否完美;D、质量能否靠谱?〔远〕1;〔远〕2;;〔近〕4;〔近〕5?环保检盘问卷参照检盘问卷参照检盘问卷参照?A、空气;B、噪音;C、废物;D、废水?;;;;〔远〕5?展开商实力及信用?A、财产及资质;B、开发楼盘多少;C、楼盘质量;D、品牌?〔少〕1;〔少〕2;;〔多〕4;〔多〕5?付款方式?A、一次性付款;B、分期付款;C、按揭付款;D、其余?;;;;?户型设计?A、客堂和寝室的构造关系;B、厨房和卫生间的构造关系;C、能否有暗房;D、适用率大小?;;;;?销售状况?A、销售进度;B、销售率;C、尾盘现状?;;;;?广告?A、版面大小;B、广告频次;C、广告创意?〔小〕1;〔小〕2;;〔大〕4;〔大〕5?泊车位数目?A、泊车位数目;B、住户方便程度?〔少〕1;〔少〕2;;〔多〕4;〔多〕5?2、定级要素权重确立检盘问卷参照检盘问卷参照检盘问卷参照权重是一个要素对楼盘等级上下影响程度的表达。因为影响楼盘的要素好多,不可能都被选择为楼盘定级要素,只有在进行了重要性排序和差别性选择后确立的要素,才能确立为楼盘定级要素。上述挑选出18个要素,按重要性及影响力的上下,确立每一要素的权重分别为地点、、、、建筑质量、交通、城市规划、、、、室内装饰、环保、、、、销售状况、、。权重越大,重要性及影响力就越高,反之亦然。1-2???????????????????????????????????????????????????可比楼盘综合因素量化统计表〔示范表〕F?????????????????W权重?序号?楼盘名称?楼盘名称?楼盘名称?备注地点?1?????价钱?2??检盘问卷参照检盘问卷参照检盘问卷参照???配套?3?????物业管理?4?????建筑质量?5?????交通?6???检盘问卷参照检盘问卷参照检盘问卷参照

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