置业顾问培训全案px02.docx

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这是确定楼盘规模的基本指标,从中也可以大致估测项目的建设周期。3、容积率又称建筑面积密度,是建筑的各层建筑面积总和和建筑基地面积的比值。多层的容积率大致为3,高层的容积率一般为4-5,超高层的容积率为7以上,对别墅而言,,绿化好、独立别墅多的社区,。容积率是当前购房者相当关注的一个指标,是开发商利益和小区环境矛盾的焦点之一。编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第-7-页共50页第-7-页共50页4、覆盖率又称建筑密度,是建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比值,通常以百分比表示。一般而言,覆盖率越小,建筑的占地面积就越小,从而社区活动面积就越大,绿化、道路的范围就越广。覆盖率高,公共活动面积所剩无几,绿化也被道路挤占。5、建筑类别所有的楼盘,按售卖对象不同,可分为外销房和内销房;按使用功能的不同,可分为公寓、纯办公楼、商场、综合楼和别墅等。外销房是指房地产开发商按照政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。内销房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府主管部门审批,建成后用于在国内范围(目前不包括香港、澳门和台湾)出售的住宅、商业用房及其他建筑物。两者的主要区别在于它们的土地成本不一样,卖售对象不一样,其他的区别都是这两者的延伸。6、面积房型面积与房型是决定住宅质量的重要因素,也是购房者所关心的关键问题,销售人员应当建立清楚的基本概念,对项目的情况作出清晰解释。(1)居住面积指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。(2)使用面积指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居客厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等。(3)建筑面积对一栋楼来讲,建筑面积是指房屋各层面积的总和,而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积计算的。对一套单元来讲,每套单元的建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公共建筑面积之和。其中套内建筑面积包括套(单元)内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分,分摊的公用建筑面积包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间,等等。值得注意的是它仅局限于本栋楼内的建筑面积,与本栋房屋不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。(4)得房率指套(单元)内建筑面积与套建筑面积的比率。多层住宅一般为85%,高层为72%,办公楼为55%。(5)开间和进深开间是指一套住宅占据楼长边方向的面阔尺寸,进深则是楼山墙既短边方向的长度。(旧式住宅中沿用下来的说法)开间越大,进深越小,层高越高的房型越好,因为大开间能够获得较大的采光窗,有更好的通风效果,小进深使窗地比(窗面积与居室面积的比值)更为合理,避免黑房间的出现,居住更为舒适。五、房地产销售过程与相关手续编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第-9-页共50页第-9-页共50页(一)房地产产权房地产产权是以房地产为标的的产权。房地产产权包括房屋所有权;从国有土地所有权分离出来的土地使用权;以产权为担保并和债券并存的房地产抵押权等。在我们国家颁布的法律、法规中,常常将房地产产权与房地产所有权这一概念通用。房地产产籍就是记载房地产权属关系现状和历史情况的各种簿册资料。房地产产籍登记过程中获得的各种图、档、卡、册、表及相关证件。这些档案资料反映了房屋的权属、坐落、位置、用地面积、房地权界、房屋建筑面积、结构、层数、建筑时间、权源、用途,有无设定他项权利等基本情况。房地产产权产籍管理是房地产行政管理的基础性工作。房地产产权产籍管理指各级人民政府房地产管理机关依据《宪法》、《房地产管理法》、《土地管理法》等法律及有关的政策、法规,对辖区内房地产产权产籍进行指导、监督、服务等一系列行政性的组织活动。房地产产权产籍管理的原则:(1)房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则。(2)房地产产权产籍的属地管理原则。房地产产权的类型体系:房地产产权类型是指按房地产权属的一定属性划分的房地产产权类别。划分房地产产权类别是理顺房地产产权关系,有利房地产产权管理和促进房地产使用制度改革的基础工作和前提条件,房地产产权类型主要有:所有权、使用权、他项权利等三大类型。(1)所有权包括土地所有权和房屋所有权土地所有权是指国家土地所有权和集体土地所有权。集体所有的土地包括农民集体所有土地、乡镇农民集体所有土地、村内两个以上农业集体经济组织所有土地。房屋所有权有三种类型:国家所有、集体所有、个人所有。个人所有又包括独有和共有。(2)使用权又分为国有土地使用权、集体土地使用权、房屋使用权国有土地使用权包括城镇国有土地使用权、农村国有土地使用权。集体土地使用权包括农用土地使用权、农村居民宅基地使用权、集体非农业建设用地使用权。房屋使用权是指自用土地他项权利和房屋他项权利。(3)他项权利包括土地他项权利和房屋他项权利土地他项权利包括抵押权、地役权、租赁权、空中权、地上权、地下权。房屋他项权利包括抵押权、租赁权、典当权、采光通风权、安全权。(二)房地产销售过程1、签订认购书商品房销售工作开始后,经过宣传广告,购房人在得到信息后,会到售楼处签订认购书,并交纳定金,销售方将签约须知及有关的宣传资料和相关文件交给购房人,并向购房人介绍项目的进展情况。签订认购书是商品房销售程序的一个环节,买卖双方所签订认购书的主要内容应包括:,即发展商名称、地址、电话;销售代理方名称、地址、电话。认购方名称/姓名、地址、电话、身份证件种类,指定律师所名称、地址、电话。。(户型、面积、单位价格、总价)。:一次付款、分期付款、按揭付款。:签订认购书应注意事项、定金、签订正式契约的时间、付款地址、帐户、签约地点等。编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第-9-页共50页第-9-页共50页当购房人在售楼处签订完认购书后,销售方发放《签约须知》,以使其清楚下一环节及签约有关细节。《签约须知》的主要内容包括:。(个人、公司)应带有关身份证件、公司文件前去签约。,有关委托书的说明。。:印花税(房价万分之五)、契税(房价3%-6%)、手续费1%、、权证工本费、权证印花税和有关公证公证费等。2、签订买卖契约购房人在售楼处签过认购书后,在规定的时间内到售楼处签订正式买卖合同。律师负责签约事宜、起草补充协议、审核契约须知、制定税费明细表、按揭须知,审查付款情况,制定签约付款进程表等文件。签订买卖契约是销售过程中最重要的一个环节,契约也是销售中最重要的法律文件,它规定买卖双方的权利和义务。预售契约的主要条款包括:。。。(单位面积、总价)。。(未按期交房)。。。。。。。。另外,预售契约和买卖契约内容较简单,发展商可以增加补充协议。补充协议主要内容有:。(包括供气、供暖等)。,卖方免除损害责任条款。,卖方免责条款。。3、预售登记及转让签订契约30日内,买卖双方应到市房屋土地管理局市场处办理预售/预购登记手续。转让:买方如转让其预购的商品房,买方与转受让人应在预售契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。4、办理入住在购房人入住前,发展商要统一审查其付款情况,每期付款的底单复印件都要给销售商律师楼立档保存。在最后入住时供审核。5、安排签订管理公约预售契约或买卖契约有接受管理公司的管理条款,所以入住前,必须安排买方与管理公司签订管理公约,交纳维修基金及各种费用。6、办理产权过户、领取房产证发展商最后要为购房人(此时也可称为业主)办理房产过户手续,最终办理产权证。(三)房地产产权登记的条件和程序申请房地产权属登记应同时具备以下4项条件:(1)申请人或代理人具有申请资格。权利人为法人、法人团体的,应使用法定名称,同其法定代表人申请;权利人为自然人,应使用其身份证件上的姓名。共有的房地产,由共有人共同申请。设定房地产他项权利登记,由相关权利人共同申请。