关于工业地产的探讨[1].pptx

该【关于工业地产的探讨[1] 】是由【小屁孩】上传分享，文档一共【69】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【关于工业地产的探讨[1] 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。关于工业地产的探讨2007年9月2021/10/101目录第一部分:工业地产概况第二部分:工业地产的的相关政策第三部分:工业地产的开发模式及案例第四部分:长三角工业地产的未来走势2021/10/102第一部分:工业地产概况1、近期工业地产事件回顾2、工业地产的历史回顾3、工业地产发展现状4、工业地产的定义5、工业地产投资特点6、工业地产的发展前景2021/10/1031、近期工业地产事件回顾2005年11月,。2006年初,美国工业地产巨头AMB(全球排名第二)收购了松江九亭的一个物流房地产项目,预计总投资约1330万美元。全球最大的物流地产开发商美国普洛斯公司已在上海、深圳、广州和苏州等12个城市投资了15个物流园,光苏州物流园区投资就超过3亿美元。此外,和记黄埔、新加坡腾飞集团等外资企业均看好国内工业地产,并投资持有一些工业物业。2005年初,绿地集团就与上海金山区签订协议,合作开发金山第二工业区共计49平方公里的土地,项目总投资则高达13亿元,其中绿地集团的投资份额占到95%。2006年2月8日,上海复地集团宣布进军工业地产领域,与合作公司共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目,该项目地块占地面积约为347亩,。复地在合资公司中占50%的股权比例。在重庆,美的集团在长江南岸圈地800亩;海尔集团在江北占据1400亩黄金地块;。国内家电巨子都不约而同地打着产业“扩军”的旗号大举圈地,建造自己的工业园区;甚至像浙江的民间资本,都想把手里头的钱投向工业地产。2006年1~5月,(约合3180亿美元),%。(1)外资搅动工业地产(2)内资不甘落后2021/10/1043、工业地产发展现状(1)工业用地价格指数保持平稳与其他用途土地相比,工业用地价格指数相对平稳。目前我国工业用地一般是政府赔本供地,普遍以低于征地、拆迁和配套的成本向用地者协议供应。这是由于相对住宅用地的出让收益在一次性取得后就不再发生,兴建工业产房可以对当地的经济和就业起到持续拉动作用,所以各地政府在工业用地出让上都会有相关优惠政策。2021/10/105工业厂房租赁价格稳定上升工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升,与经济周期和行业波动的相关性低。首先是因为我国目前的产业结构正处于二次产业占主导地位,工业的快速发展为厂房的需求提供支撑;再者工业房地产因为其开发专业性强,具有一定行业门槛,目前竞争不激烈有关,而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象,因此价格始终保持了较平稳的上升,工业房地产的投资风险较小,回报稳定。2021/10/106(2)工业地产升温,全国大部分地区现有开发区土地存量不足造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面:一是开发区规划面积与产业发展的矛盾;另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小,发展空间有限,难以形成较大规模的产业聚集,制约了开发区的发展;(3)企业总部向一线城市“迁徙”;制造基地向二、三线城市转移北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升,因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移。中国的国际贸易市场的核心竞争仍然是廉价的劳动力和土地,这也是制造基地往二三线城市转移的一个重要原因人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看,价格低廉,十分诱人的,升值的空间巨大,再加上人民币汇率的收益,国际资本可以赢得双份利益。2021/10/1074、工业地产的定义以前的定义:是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地,工业类土地上可建的建筑物包括:工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。现在的定义:不单纯指一种物业形式,更代表一种投资模式,一种盈利模式,一种产业发展模式,工业地产的含义更加丰富了。当工业地产与具体的产业地产合二为一,便诞生了一种综合性房地产开发。在一个产业集群或产业基地中,将囊括各种类型的房产形态:商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆以及配套住宅等。下一轮科技园区或产业基地的开发,将由房地产开发商唱主角。工业地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对于开发商而言,工业地产不仅蕴藏着新的利润空间,也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上,发挥前所未有的重要作用。这将为房地产开发企业的可持续发展,赢得更大更广阔的空间。2021/10/1085、工业地产投资特点大投资工业地产开发商的资金实力要求较高,这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工业地产资金占用周期较长,投资规模较大,前期投入范围从十几个亿到几十个亿,招商、管理运营等方面的投入也高得惊人,而投资回收期则有的长达十几年,资金实力稍有不足,就会出现资金断链的情况。快速启动基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。只有过硬的基础设施,才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障,是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件。另外,近年来许多国外投资者将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。提供增值服务为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境的建设只要投入充足,给予一定时间就可以实现,而软环境的复制却是十分困难的,也体现着工业地产的核心竞争力。完善的融资渠道是另一个投资者在选择投资地时所关注的热点。追求长期稳定回报开发商追求投资回报的稳定性与长期性,而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的,因此对于工业地产的投资商来讲,投资工业地产除了考虑地理因素,更多的是考虑政策因素和回报率。2021/10/1096、工业地产的发展前景从需求方面来看当前发达国家正在加快向中国进行产业转移的速度和步伐,中国正在形成“世界制造中心”,而且随着跨国公司继续在中国制造业中大量投资和提升在华投资的技术与结构水平。中国在跨国公司全球生产体系中的地位正在从低技术含量、低附加值的加工组装基地,向产品与技术档次齐全、附加值和技术含量高的制造基地转变。这一趋势无疑为我国工业地产由低层次向较高层次发展提供了良机。从供给方面来看前些年工业园区一哄而上的“圈地运动”,带来了全国性的土地资源浪费,而其后出台的一系列土地政策,又使近期各地的工业地产开发面积受到影响。有资料显示,2003年全国有3763个工业园区被取消,2004年达到4813个。上海原有的176个开发区已被核减至63个,共减少了约400平方公里的规划面积,比清理前减少约40%。而随着经济的发展,国内外企业对工业地产的需求已呈现出逐步上升的态势。工业地产的供需倒挂,使其投资价值正在逐步显现。此外,目前相当部分厂房存在配套设施落后、缺少现代通讯和网络技术的支持、供水供电不足、周边环境污染比较严重、交通堵塞、治安秩序相对较差等问题。这些问题使它们越来越不适应中国工业升级换代的要求,需要专业的工业地产开发商来对这些旧厂房加以改造。(1)近期2021/10/1010