城镇化的新热点与房地产的新机遇培训课件.pptx

该【城镇化的新热点与房地产的新机遇培训课件 】是由【小屁孩】上传分享，文档一共【50】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【城镇化的新热点与房地产的新机遇培训课件 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。城镇化的新热点与房地产的新机遇中国城市和小城镇改革发展中心乔润令北京12021/10/10第一、城镇化面临的新问题旧动力迅速减弱,新动能尚未形成22021/10/101-1、以往支撑城镇化的动力1、大规模的招商引资、推动工业化。既解决GDP增长、又可以增加财政收入,还能解决农民工的城镇就业。2、大规模的房地产开发,新城、新区建设。中国房地产投资总量从2003年的10154亿元,增加到2012的71804亿元,增长6倍之多。3、大规模融资借债,解决城镇化的巨额资金问题。中西部地区的城市建设资金,土地出让约占20%,土地抵押贷款约占70%。以透支土地未来收益方式,支撑城镇化。4、地方政府公司化是重要的动力。以土地运作为抓手、以城市规划为手段,以公共设施为支撑,趋利动机倾向严重。32021/10/101-2、地方政府:资源、抓手与模式1、地方政府的可控资源—土地。一是制定政策空间很小;二是调节税收权利基本没有;三是运营土地。土地财政、土地金融、经营城市。2、城市侧抓手:一是房地产开发;二是新城、新区建设。三是招商引资。传统产业扩张。农民工就业。3、农村侧抓手:一是鼓励农民工进城就业、打工。二是建设农村新社区。三是推进农民集聚、土地流转。4、发展模式:一是产业园区模式;二是城市综合体模式。三是农村的“宅基地换房”、“两分两换”等新社区模式。42021/10/101-3、收入与就业导向决定地方政府行为1、城市建设没有稳定的、可持续的税种(国外主要依靠财产税、消费税)2、财税导向决定政府行为:以流转税为主体的税制结构鼓励招商引资,不鼓励吸纳人口。所以地方政府对吸纳人口缺乏动力。3、地方政府竭力招商引资发展二产:既可以增加GDP,又可以增加税收和就业。4、地方政府热衷于发展房地产。因为土地是第二财政。一是多卖地可以增加土地收入。二是房地产税费主要归地方政府。许多中西部的县市,前几年房地产收入占到了总收入的60%多。三是新城新区可以迅速改善城市形象、增加GDP、官员升迁与个人获益。52021/10/101-4、结论:旧动力减弱,新动力尚未形成1、传统产业的产能严重过剩,传统工业化的增长动力大大减弱。2、新城、新区、城市综合体、房地产已经严重过剩。房地产业的黄金10年已成昨日黄花。3、新政策推动传统以土地金融为特点的融资模式转型:吃饭靠财政,建设靠土地模式风险大,不可持续。政府融资平台急需转型走向市场化。4、新政约束行为。地方政府从公司化、与民争利、乱作为的旧模式中走出来,急需探索既不违规,又要有所作为的新模式。62021/10/10第二、城镇化遇到了新挑战政策大力度推进户改,农民却不愿意进城落户72021/10/102-1、农民:进城还是返乡1、多数中小城市户籍已经全面放开。但农民农转非意愿普遍不高。国家统计局:2014年以来许多地区农业转移人口市民化意愿较低,只有30%~50%。2、2016年4月,社科院调查:半数农民工不愿意进城。3、安徽的调查:农民工愿意进城落户的占47%;%;愿意进城落户的,%;%;%。3、愿意进城落户的原因依次是:就业岗位多、教育条件好、医疗条件好。不愿意进城的原因依次是:城市房价高、就业难、空气质量差。政策导向:鼓励农民进城,农民:就业就学就是不转户口。82021/10/102-2、中国城镇化的新景观1、大多数农村大学生进城上学后不再迁移户口。2、大多数在城市里买房的农村家庭并不迁移户口。3、相当多几年前进城落户者希望迁户回农村。4、许多农民在城里领取居住证,就业、子女就学、分享当地公共服务,但就是不想成为城市户籍居民。5、中国城镇化的新景观:大量农村人口常住城市、在城市就业、子女就学、居住,但户籍、母体家庭仍然在农村。92021/10/102-3、农民进城意愿大幅度降低的原因1、城市户口的含金量在下降。2、城市房价太高,挡住了农民进城的步伐。3、农村财产的价值在提升:作为非传统资源,农村的青山绿水、与自然、动物相融合的传统村落、日出而作,日落而归的慢生活方式价值提升。4、农村产权制度、特别是土地制度的改革严重滞后。拖住了农民流动的双脚。102021/10/10