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德阳市物价局、德阳市规划与建设局
关于对《德阳市区物业服务收费政府指导价
及相关规定》征求意见的
公开信
为规范物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,科学制定物业服务收费政策,现将德阳市物价局、德阳市规划与建设局《德阳市区物业服务收费政府指导价及相关规定》(征求意见稿)在德阳市人民政府公众信息网、德阳市政务服务中心网、德阳市物价局网站向社会公布,欢迎广大市民参与讨论,敬请提供宝贵意见,并于2008年4月30日前将意见书面反馈德阳市物价局或发送E-mail至dysfglk@。
德阳市物价局、德阳市规划与建设局

二〇〇八年三月十七日
德阳市物价局、德阳市规划与建设局
关于德阳市区物业服务收费政府指导价及相关规定
(征求意见稿)
为规范物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,根据中华人民共和国《物权法》和《物业管理条例》(国务院令第504号)以及国家发展和改革委员会《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号),结合我市实际,特制定市区物业服务收费政府指导价及相关规定,请遵照执行。  一、政府指导价适用范围:
我市物业服务收费实行包干制的,按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅(不含别墅)物业服务收费实行政府指导价,别墅及其他非住宅物业的服务收费实行市场调节价。(关于别墅的界定:别墅是指四面临空、独门独院的住宅或虽相互连接,但户户顶天立地,独门进出,下有私家花园及独立车库的联排[连体]住宅)。
各类专业有形市场内的物业管理服务收费实行政府指导价,具体收费标准由各专业有形市场报当地价格主管部门另行核定。
实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务企业的酬金实行市场调节价,由双方协商。
为个别业主需求提供的特约服务收费项目实行市场调价,具体标准与业主遵循公平自愿的原则协商约定。
二、物业服务成本或者物业服务支出构成包括以下部分:
(一)企业人员工资费用,指物业服务企业按规定发放给在提供物业服务的建筑区划内从事物业服务、管理工作的人员工资及按规定提取的福利费,缴纳的各项社会保障费。(其中,社会保障费是指根据国家有关制度规定应当缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险和住房公积金等)
(二)物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费,指为保障建筑区划内共有部位、共有设施设备的正常使用和运行、维护保养所需费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费以及应由建筑物及其附属设施专项维修资金支出的维修、更新、改造费用。属于保修范围或专项维修基金开支范围的维修项目应在物业服务合同中明确界定。
(三)绿化养护费,指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、绿化用水费、劳保用品费等。不包括开发建设单位支付的绿化种植费和前期维护费。
(四)环境卫生维护费,指建筑区划内共有部位环境卫生经常性保洁所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。
(五)秩序维护费,指维护建筑区域内秩序所需的器材装备费、秩序维护人员人身保险费、由物业服务企业支付的服装费等。
(六)物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用,指物业服务企业根据与业主的双方约定购买物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险所支付的保险费用,以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
(七)办公费,指物业服务企业为维护建筑区划正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。
(八)固定资产折旧费,指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在建筑区划内,由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产,包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。
(九)经业主大会同意的其它费用,指按规定程序,经业主或业主大会同意由物业服务费开支的费用。
三、普通住宅物业服务收费政府指导价标准:
《德阳市市区住宅物业服务收费政府指导价基准价及浮动幅度》(附件1)、《德阳市市区住宅物业服务等级指导标准》(附件2)由德阳市物价局会同德阳市规划与建设局依据物业服务的社会平均成本及服务内容和标准制定,并向社会公布。业主或建设单位与物业服务企业应根据公布的物业服务等级指导标准、收费基准价和浮动幅度在物业管理服务合同中协商约定具体收费
标准,同时报所在地房地产行政主管部门备案并抄送价格主管部门。
1、基准价的确定。业主或建设单位与物业服务企业应根据服务内容和标准确定物业服务等级,根据物业服务等级确定物业服务收费政府指导价的基准价格。物业服务等级发生争议时,可由所