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鼓励需求以去化地产库存.pdf

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证房地产行业重大事项点评
券
研鼓励需求以去化地产库存
究
报
告优化供给以限制城市规模

/
中信证券研究部 2015 年 11 月 11 日
行
业陈聪联系人:左腾飞
研电话:010-60838249 电话:021-20262127
究
邮件:chencong@ 邮件:zuotengfei@
/
执业证书编号:S10**********
房
地
产事项:
行业要认识、尊重、顺应城市发展规律,端正城市发展指导思想。要推进农民工市民化,加快提
高户籍人口城镇化率。要增强城市宜居性,引导调控城市规模,优化城市空间布局,加强市
政基础设施建设,保护历史文化遗产。对此我们点评如下:
评论:
指明房地产行业发展方向,增强行业稳定健康可持续运行的预期
过去一段时间,中央领导对于房地产行业表态不多。但此次****总书记高屋建瓴,明确指
出要“促进房地产业持续发展”。我们认为****总书记的指示,十分有利于资本市场对房地
产行业产生一个稳定的预期。中国房地产行业既不欢迎过去那种爆发式鸡犬升天的增长,也
不能接受资产价格大起大落,开发投资增速硬着陆的局面。
对这个行业稳定发展的信心,不仅有利于这个行业短期估值稳定,也有利于这个行业的
参与者制定更加长远的经营计划,获得更加稳健的收益回报。
积极化解房地产库存问题,促进销售是关键
从绝对规模的角度来说,我国的房地产库存确实庞大。库存不是指已经取得预售许可的
待售项目,而是指尚未销售的土地,在建工程和楼宇。我们估算,目前已经出让尚未开工的
土地之上的规划建筑面积约亿平米,施工面积中尚未销售部份亿平米,待售现房
亿平米,全国整体库存规模达到亿平米。(详见《行业库存问题探讨》)
图 1:2003 年至今国有建设住宅用地供应面积情况(单位:万公顷)
国有建设住宅用地供应
16
14

12
10
8

6
4
2
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

资料来源:Wind

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房地产行业重大事项点评

化解库存问题的关键,还是持续热销。持续热销本身是资产价格的稳定器,也是库存去
化的最根本手段。2014 年下半年至今,市场销售一直相当不错。
图 2:商品房销售面积和销售额的同比增速图 3:百城住宅价格指数环比变化
2
商品房销售面积单月同比增速(%) 百城住宅价格指数:环比
200
商品房销售额单月同比增速(%)
150
1
100

50

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