2010年防城港市远通·上城整合营销推广方案.ppt

远通·上城
整合营销推广方案
清晰的定义我们的目标
洞察市场本质(动态/趋势)
我们实现目标的核心(竞争力/定位)
如何实现目标的具体步骤
方案思路
目标梳理
战略模式
创造全新的战略模式
释放片区和本项目的最大价值
树立品牌
建立强而有力的卓越品牌
让客户清楚的知道远通上城是防城港市的榜样
财务目标
发现本项目最大的价值
以合理的价格,快速完成销售
客户选择
如何寻找匹配的客户
说服客户这是一种值得拥有生活
重新审视本项目的价值
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开发和推盘节奏上,一般采用滚动开发,保证开发的连续性,减少推广成本,有效防止客户流失。
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大盘开发配套先行,首先是生活配套,其次是学校配套。给予业主信心,未来生活十分便利。
物业开发顺序上,首期一般采用多层或小高层启动市场。一是因为不成熟片区市场需求主要集中在多层和小高层物业;二是因为多层和小高层物业有成本优势,利于开发商低价策略打开市场。
户型结构和配比上,大盘的主力户型一般都是三房。通常首期户型面积和配比比较保守,后期户型面积和比例逐渐放大。
客户定位上,一般由年轻客户向家庭客户转变。首期客户定位人群相对年轻化,相应的户型比较经济紧凑,利于减小市场风险。
大盘操作十规律
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大盘操作十规律
价格上,一般采用“低开高走”的价格策略。即一期推出时售价相对保守,随着片区和楼盘逐渐成熟,售价呈逐渐上涨的良心态势。
大盘开发都有一个贯穿始终的总主题,各期的分主题围绕总主题展开。主题是社区的灵魂,可以给业主心理满足感,很大程度上抵消周边环境给业主的负面感。
营销上,一般都要保证首期销售的火爆。大盘首期火爆能给市场、业主以最强的信心支持,有效带动后期开发和销售。这也是大盘在价格策略上往往用低价入市策略的非常重要原因。
推广成本上,一般首期推广成本比较高,后期推广成本相对较小。首期推广是建立品牌形象阶段,推广成本相对较高,后期当楼盘品牌建立,市场认可,并积累一批老客户后,市场销售会顺畅多,成本明显下降。
大盘开发中,特别注重楼盘品牌的建立,注重和客户的感情交流及维护。注重建筑质量、注重情感营销、关注业主需求,善于与业主沟通。
清晰的定义我们的目标
洞察市场本质(趋势/竞争)
我们实现目标的核心(价值点/定位)
如何实现目标的具体步骤
方案思路
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Guidelines 1
Guidelines 2
Guidelines 3
整体市场分析
区域市场分析
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竞争市场分析
洞悉市场本质
城市建设发展迅猛,房地产投资增幅明显
整体市场情况
防城港市固定资产投资情况
随着防城港城市化进程的加速,近年城市固定投资额增长迅速,尤其是房地产投资额度比重稳步增高。
房地产市场繁荣,房地产投资不断加大,2009年达到高峰。
行政中心北移使区域连接带市场活跃,但年去化空间有限
整体市场情况
随着防城港城市化“北移”的加速,近年连接行政中心区和防城区的地段渐显活跃,带动了防城区商品房销售的快速增长
从销售面积上看,防城区约20个楼盘2010年去化面积约为26万平米,单体楼盘平均年去化量仅为1万多平米,去化空间有限。
指标名称
2009年累计销售面积(万平米)
上年销售面积(万平米)
增长幅度(%)
比重(%)
全市



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港口区




防城区




上思县




东兴市




整体市场分析
房地产市场未来两年内供应量剧增
防城港市房地产投资建设情况
,可预见未来两年内供应量剧增,市场竞争异常激烈。