2008年中国房地产市场回顾和2009年预测.doc

2008年中国房地产市场回顾和2009年预测
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一、2008年中国房地产市场整体情况
2008年,在国际金融危机的形势下,中国政府以审慎灵活的宏观调控政策,基本上保持了中国经济的平稳发展,而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年,在国家调控政策主导下,中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归,各项指标高位调整,过度需求泡沫得到有效的抑制;但2008年第三季度,市场开始快速下行,并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下,第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制,整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。
2007年的投资过热,导致2008年整体市场供给压力大
、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行,下半年涨幅出现回调
受2007年房地产投资过热的影响,上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度,而整体市场处于理性回归的态势,宏观调控起到了明显成效。下半年,国际上受金融危机的影响,国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进,以及经济进入调整期等因素的影响,出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-%一路下滑到1-%。尽管下半年涨幅回调明显,但涨幅的绝对值仍超过了20%以上,可见在国家“保增长”政策下,房地产开发投资并没有出现过大的波动,仍维持了相对稳定的增长速度。
图1:2007年11月-2008年11月全国房地产开发投资走势
数据来源:国家统计局、中国指数研究院
、自1998年以来,土地购置未开发面积近12亿平方米,市场潜在供给能力强。
与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比,2008年,中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-%,到年中(1-6月)%,1-11月的-%,除1-5月外,增幅都是逐月在下降;而土地开发面积同比增幅也是由1-%,一路回落到1-11月的-%,除1-6月外,也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-,可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。
图2:2007年11月-2008年11月土地购置开发面积情况
数据来源:国家统计局、中国指数研究院
中国指数研究院对自1998年以来土地购置未开发面积统计表明,,如果不考虑国家收回土地的情况,以容积率为2计算,,以前三年平均销售面积来看,这些土地全部消化还需3年半多的时间,以户均100平方米、3人计算,能解决7000多万人的新增住房,房地产市场潜在供给量很大。
图3:1998年-2008年11月土地购置开发面积情况
数据来源:国家统计局、中国指数研究院
、竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调,但总量较大,市场供给压力仍偏大
2008年,竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程,竣工面积、%、%%下降到1-%、%%, 1-,超过销售面积71%,,相当于前三年平均销售面积的近4倍,假设施工面积中四分之一已经作为期房销售,则剩下的仍需要市场消化3年。以户均100平方米、每户3人计算,如果全部竣工后,可以为市场提供2550万户,7650万人的新增住房,可见尽管供应指标涨幅回调,但市场供应压力仍较大。
图4:2007年11月-2008年11月竣工面积、新开工面积、施工面积增长情况
数据来源:国家统计局、中国指数研究院
2、2008年商品房销售量理性回归,但仍处上行区间,自住型需求增长尤其强劲
、,2008年房地产需求更加理性
2007年商品房的投机热大幅提升了市场需求,同时也形成了较大的经济泡沫。在国家宏观调控政策主导下(同时也不排除国际国内多种因素的影响), 2008年商品房销售量理性回归。商品房销售面积同比涨幅由08年上半年的-%,下降到1-11月的-%。
图5:2007年11月-2008年11月销售面积及增长情况
数据来源:国家统计局、中国指数研究院
2008年1-%,%(由于统计口径的变化,我们不考虑2005年以前的数据)。如果不考虑2007年这个特殊因素的话,可以看到2008年销售面积仍处上行趋势,只是增长幅度