房地产企业融资状况及案例分析(第一次稿).doc

房地产企业融资状况及案例
专题研究
目录
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“危”与“机” 6
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(1)直接上市 7
(2)国内买壳上市 7
(3)海外上市 8
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10. 通过海外基金融资 13
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(1)宏观原因 15
(2)微观原因 15
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(1)关于上市融资 15
(2)关于债券融资 16
(3)房地产信托融资 16
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(1)国家政策调控 17
(2)行业的总体形势 17
(3)通货膨胀水平 17
(4)购买者的心理预期 17
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(1)企业经营状况 17
(2)企业规模 18
(3)企业所有制性质 18
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2011年实施严厉的楼市调控政策以来,“限购”、“限价”、“限贷”这些带有浓重行政色彩的政策成为楼市调控主要手段,并对抑制房价快速上涨,促使房价回归合理水平起到明显作用。进入2012年,国家对房地产政策一是完善,二是调整,三是继续整顿,国家将进一步理顺房地产政策,纠偏改错,使其房地产业健康发展。
限购——中央经济工作会议已明确“要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展”,住建部去年底已经明确表态要求限购令须到期延续,楼市调控短期内不会放松。
房产税——中央经济工作会议强调继续深化房产税改革。继2011年1月上海、重庆开展房产税试点,2012年房产税的试点范围还可能扩大。
贷款——2011年上半年央行连续6次上调存款准备金率,导致银行流动性紧张,首套房贷也遭殃及,刚性需求受损。不过,央行又下调了2次存款准备金率,为各大银行腾出大量现金。目前,四大行及部分股份制银行的首套房贷利率已经回归到了基准利率。2012年央行可能还会数次调低存款准备金率,甚至可能降息,这对首套房贷将是一大利好。
保障房——由于财政问题对保障性住房会进一步放开,让更多的民间资本融入,参加保障性住房建设。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配,纳入中央与地方政府年度财政预算。确保一千万套保障性安居工程的房屋建设,这势必会缓解房价的压力,缓解大量的需求。
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投资回落:前两月房地产投资规模再度下滑
2012年1-3月,全国固定资产投资47865亿元,%,房地产开发投资10927亿元,%。商品住宅投资7443亿元,%。同比涨幅均出现明显回落。
开工减少:住宅新开工面积接近3亿平方米首度同比下滑
1-3月,全国房屋新开工面积39946万平方米,%,其中住宅新开工面积29427万平方米,%。一季度住宅新开工面积同比下降,是最近几年来首次出现,并且还不考虑保障性住宅开工增量。缩减新开工面积,减少库存的再度积压,也是房企提高自身库存消化能力的一种体现。
资金紧张:% 房企融资难度进一步加大
2012年1-3月,全国房地产资金来源20874亿元,%,增速比1-。其中国内贷款4319亿元,%,增速与1-。2012年一季度房企的融资情况并不乐观。其中利用外资和其他资金同比均呈现下降的趋势。此外,国内贷款和自筹资金增速与1-2月份相比均有下降,。2010年企业自筹资金占比为36%,2011年1-10月企业自筹资金占比41%。房企自筹资金中,有大部分都是自有资金及股权增发或转让获得的资金,一季度股权转让频发可能是造成其同比明显增长的主要原因,但即便在此情况下,此比例增速回落也十分明显,可知当前开发商的自有资金状况并不乐观。
销量回落:销售面积和销售额同比继续下降降幅收窄
1-3月份,商品房销售面积15239万平方米,%,降幅比1-。由于3月份全国房地产市场销售面积增加促使各项销售指标降幅均有所回落。但本质来看,市场从低迷回归