20101125昌平区新城东区三期项目可行性研究报告_精品.doc

北京市昌平新城东区三期0303-41-1、0303-41-2地块
居住项目可行性研究报告
一、项目基本情况
1、位置及交通
昌平新城东区三期0303-41-1、0303-41-2地块居住项目位于昌平区南邵镇,中关村科技园区昌平园东区内,南丰路(通过林萃路直达五环)东侧,京密引水渠(怀昌路)南侧,我公司金隅西海岸项目东南方向2公里,距离地铁昌平线(2010年底开通),交通十分便捷。
图1:项目交通位置图
2、四至及现状
该项目四至范围为东至规划南丰东路,南至规划京密引水渠北路
,西至南丰路,北至景文屯中街。
目前,项目场地情况如下:
建设用地内场地看护用房约36平方米,代征绿地内有地铁施工临时用房约180平方米(交地前拆除);
宗地内有输电线杆若干(市土地储备中心交地后30日内完成拆迁);
宗地内现状为大坑(中标单位自行处理)。
图2:宗地现状图
3、项目规划条件
该项目总用地面积为196310平方米。其中:建设用地113707平方米,代征城市公共用地82603平方米。规划地上总建筑面积136449平方米,规划用途为二类居住。
表1:项目规划指标表
序号
地块编号
用地性质
用地面积(㎡)
容积率
地上建筑(㎡)
控制高度(m)
绿地率
1
0303-41-1
二类居住用地
67593

81112
18
30
2
0303-41-1
二类居住用地
46114

55337
18
30
3
代征道路
——
24799
——
——
——
——
4
代征绿地
——
57804
——
——
——
——



196310
-
136449
-
-
图3:规划意见书附图
4、交地条件及市政情况
该项目宗地原为昌平区南邵镇集体土地,现已由市土地储备中心及昌平分中心完成征地、拆迁等工作。宗地开发程度为“七通一平”(“七通”指通路、通上水、通雨污水、通燃气、通电力管沟、通信、通热力,“一平”指除树木伐移外的场地自然平整)。
图4:项目市政情况示意图
5、项目周边配套
该项目
二、市场分析
1、昌平区概况
⑴区域概况
昌平区位于北京市西北部,城区距市中心33公里,全区总面积1352平方公里,,。昌平区自古为军事重镇,军事必争之地,是北京的北大门,素有“京师之枕”、“甲视诸州”之称。
⑵区域经济发展状况
2009年昌平区国民生产总值为340亿元,在北京市郊区县中排名第二,仅次于顺义区,人均可支配收入约为22556元。第三产业是带动昌平经济繁荣的前卫力量,旅游业、房地产业和商业是昌平最有特色,也是最有优势的三大产业,他以其优越的自然条件、丰富的资源和多彩的人文资产吸引着最有发展前途的经济成份。
图4:2009年郊区县GDP与人均可支配收入
⑶区域规划
通州新城功能定位:“面向区域可持续发展的综合服务新城,北京参与环渤海区域合作发展的重要基地”。通州未来将担负北京未来发展的城市综合服务职能,成为中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区。大量的产业人口导入将为区域的房地产发展带来了原动力。
图5:通州区规划示意图
⑷区域优势
随着CBD区域的进一步东扩,通州已成为北京泛CBD区域的重要组成部分,区域价值不断提升
。通州、亦庄、顺义为城市规划发展的城市次区域,是承接中心城人口、职能疏解和新的产业集聚的主要地区。
图6:通州区域优势
⑸区域交通
增设的地铁线路
M6线:西起海淀区田村,途经定慧寺、西八里庄、阜成门、西四、北海、朝阳门、东八里庄,东至通州新城东部新区。
M6支线:西起M6线北关站,东至新城东北部组团
规划S6线:北起密云新城,经过怀柔新城、顺义新城、通州新城、亦庄新城,南至永乐。
M1线支线,北起M1线土桥站,南至主题休闲功能区。
通朝大街、两广路延长线的建设,将延长到运河东大街和运河西大街
便捷的交通路网拉近了通州与北京市区及周边区域的联系,为外来人口的涌入提供了便利的条件
图7:通州区交通规划图
2、通州区居住类土地市场
2009年通州区成交居住类用地8宗,,,成交楼面均价3888元/平方米;2010年通州区成交居住类用地6宗,,,成交楼面均价7315元/平方米,同比上涨88%。
图8:2009-2010年通州区土地成交情况
3、商品住宅市场
⑴整体市场
2009年9月至今,通州区普通商品住宅市场销售活跃,供