写字楼营销推广方案.doc

万龙广场
写字楼营销推广方案
目录
第一部分滕州写字楼发展情况
第二部分项目所处市场环境分析
第三部分竞争性个案楼盘分析
第四部分写字楼发展趋势预测
第五部分项目SWOT分析
第六部分项目功能和形象定位
第七部分项目客户群体定位
第八部分项目营销策略
第九部分宣传推广及媒介组合策略
第十部分营销执行策略
第十一部分推广相关建议及工作计划表
第一部分滕州写字楼发展情况
 
一、   写字楼发展阶段划分
滕州的写字楼发展时间较晚,从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼,且发展的起点低。进入90年代后期,滕州写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着滕州经济的发展大致经历了以下几个阶段:
时间(年)
写字楼项目
鲅鱼圈经济
发展描述
上世纪90年代初期到本世纪2005年
华联大楼、善国写字楼、学院路写字楼等
发展较为缓慢
 
第一阶段:
分析:此阶段写字楼绝大部分都是国有企业投资兴建的宾馆,以单位自用办公和招待为主,多余部分对外出租。作为第一批写字楼,该批写字楼规划的起点低,品质较差、功能欠缺。目前,这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化,存在安全隐患等一系列问题,已经很不适应现代办公的需要,入住单位逐年减少,空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展,这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。
此阶段写字楼呈现以下特点:
※投资方:主要是国家企业、单位。
※市场行为:计划经济氛围比较浓,主要用以是出租。
※地理位置:主要集中市中心繁华地带。
 
第二阶段: 
时间(年)
写字楼项目
鲅鱼圈经济
发展情况
2006年—2012年
问天广场、苹果花园写字楼
发展较快
 分析:该阶段的写字楼兴建主要以私营企业投资方为主。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变,改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象,此阶段的写字楼市场呈以下特点:
※投资方:民营企业为主。
※市场行为:出售为主,出租为辅。
※地理位置:主要集中于火车站广场位置,地理位置比较好,周边商务配套比较完善。
 
第三阶段: 
时间(年)
写字楼项目
鲅鱼圈经济
发展情况
 2012年~至今
金领公寓、翔宇经典
 发展较快
  
分析:以翔宇经典为代表拉开了滕州写字楼正式对外销售的局面,并且创造了滕州写字楼销售的良好佳绩,改变了以往只租不售的局面,进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段,但是也存在设计标准低下的产品,如:伦达公寓。
 此阶段写字楼存在以下特点:
  ※投资方:开发商为主。
※市场行为:出售。
※地理位置:分布上出现了以市政府周边为主,其他区域共同存在的格局。
 
 二、   滕州写字楼呈现特点
 
◎滕州城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度,进而影响市场对写字楼物业需求。
◎滕州城市经济发展的不平衡,影响着写字楼市场的发展。
◎滕州以贸易为主,产业结构不合理,是制约写字楼发展的重要因素之一;
◎滕州写字楼普遍存在物业管理水平不高,内部商业配套缺乏,停车位不足等问题,是制约写字楼品质提升的重要因素。
◎滕州写字楼总体品质不高,物业环境较差,尚未有达到真正意义上的5A标准写字楼,市场缺少软件和硬件都能达到高品质的写字楼。
  
写字楼总体市场特征
目前,滕州的专业的写字楼共计2处。而滕州高品质的写字楼几乎,无法满足当前的市场需求。这就造成了供需不平衡的矛盾:
 
一方面在售写字楼空置较高。
一方面企业单位买不到高品质、专业化的写字楼。
 
三、   滕州写字楼整体情况概述
在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要,随着几座新的写字楼投入市场,滕州目前学院路写字楼和善国路写字楼等将逐渐被市场淘汰。从2008年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化,以“问天广场”、“苹果花园”等为代表的纯商务写字楼正在成为市场的主角。
 从建筑面积来计算,这一部分纯写字楼占到了在售面积的2/3以上。这一部分写字楼的供应拉动了滕州写字楼市场的整体档次的上升,这也是近年来滕州经济快速发展的表现,优化了滕州的办公环境和投资环境。特别是翔宇经典的建设,使滕州的写字楼向规范化方向发展,改变了传统写字楼的格局。因此,随着这批真正意义写字楼投放市场,滕州的写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。
 
四、滕州写字楼分布及发展情况
滕州市的写字楼原来主要集中在火车站附近。主要是因为,该区域是滕州市中心,人口集中、人流量大、周边配套便利条件。还有一部分人就把办公室设在客房商住两用。随着市区的扩建、市政府的迁移逐渐的也