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投资性房地产会计准则的比较分析
摘要:我国《企业会计准则第3号—投资性房地产》与《国际会计准则第40号—投资性房地产》在核算范围、确认、计量模式的选择以及转换的处理等方面存在一定的差异,通过对二者的比较,为完善我国投资性房地产的会计处理提供一些思路。
关键词:投资性房地产会计准则计量模式比较
我国自20世纪90年代实行市场经济以来,随着经济的高速发展和投资观念的转变,房地产市场得到了迅猛的发展。为了规范房地产投资的会计核算,我国在借鉴国际会计准则《IAS40———投资性房地产》和《IAS16———不动产、厂场和设备》的基础上,结合现实国情,于2006年2月15日发布了新的《企业会计准则第3号--投资性房地产》,并要求于2007年度开始在上市公司执行。新准则规范了投资性房地产的确认、计量和信息披露,对于客观、公允地反映企业投资性房地产的价值,具有重要意义。新准则的颁布实施,体现了中国特色,也体现了我国会计准则与国际会计准则的趋同。
对拥有投资性房地产的上市公司而言,实施新准则后可以将以前分散列示(固定资产、无形资产、存货等会计科目)的投资性房地产单独列示,给报表阅读者分析企业有关投资性房地产的信息提供了清楚的数据,解决了原来会计报表对投资性房地产列示不清的问题。同时,上市公司对投资性房地产运用公允价值模式计量,可以比较客观、公允地反映企业投资性房地产的市场价值,有利于报表阅读者了解企业该类资产的运营情况。因此,上市公司执行新的《企业会计准则第3号
—投资性房地产》对企业的内外部利益关系人来说,具有重大的意义。
一、二者对投资性房地产界定的比较
我国新准则规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中,土地是指土地使用权;房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。该定义与国际会计准则对于投资性房地产的定义基本一致。我国新准则对投资性房地产的界定是根据我国的现实国情规范的,我国的土地所有权属于国家或者集体,企业投资于房地产取得的是土地使用权,因此新准则中所指的土地是指土地使用权不是土地所有权,而国际准则中的投资性房地产包括土地,指的是土地所有权。这与我国会计准则中的界定有所不同。
此外,IASB在改进后的国际会计准则中,允许承租人在经营租赁下持有的房地产权益符合条件时,可以归入投资性房地产内核算,而且在核算范围方面国际会计准则的示例更详细、更具体。国际会计准则中还包括了以融资租赁方式租入的房地产和租入的房地产转租赚取租金。我国则没有将这些业务纳入投资性房地产的核算范围。我国新准则明确了自用房地产不属于投资性房地产的项目,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产和作为存货的房地产不作为投资性房地产核算。新准则中对于应适用其他准则的项目也予以明确,即企业代建的房地产项目适用于《建造合同》准则,投资性房地产的租金收入和售后租回业务适用《租赁》准则。国际会计准则中投资性房地产也排除用于商品或劳务的生产或供应,或用于管理目的的房地产,在正常经营过程中销售的房地产等。
总体而言,我国新准则与国际会计准则在核算范围方面的规范基本一致,仅在个别地方根据我国的实际国