万科某大型项目可行性研究报告.doc

目录
第一章 项目简介. . . . . . . . . . 2
第二章 典型项目对比分析. . . . . . . 5
第三章 市场调研及产品市场定位. . . . . 9
第四章 初步规划构想 . . . . . . . . . 21
第五章 项目开发计划 . . . . . . . . . 23
第六章 项目投资估算 . . . . . . . . . 24
第七章 项目效益分析 . . . . . . . . . 25
第一章项目简介
1 项目名称: 天津万科乡村家园
2 项目地址: 天津市东丽区东丽湖温泉旅游度假区
3 项目内容: 别墅、公寓、公建配套设施、旅游设施
4 可行性研究依据:



5 项目地理位置及周边情况:
地理位置:
本项目位于天津市七个生态自然保护区和天津市十大旅游风景区之一的东
丽区东丽湖温泉旅游度假区内,津汉公路以北三公里处()。项目所在地块南临东丽湖北岸、西靠湖滨路、北面与天津市电话局培训中心和颐园宾馆隔东丽之光大道相望()。
宗地地块情况:
项目基地总面积63公顷(945亩)。该地块原为农田用地,场地较平整,无地上及地下建(构)筑物,具备开工条件()。
交通状况:
东丽湖温泉旅游度假区距外环线13公里、中环线19公里,通过津汉公路、
卫国道与市区相连。规划中的金钟公路将于99年内开工,该路可直接与市区的金钟河大街相通,正在建设中的山广高速公路距本项目所在地仅五公里。项目所在地与京津塘高速公路入口相距11公里,距天津开发区19公里(现状公路里程约25公里),、天津新港30公里。交通条件较为便利。目前在旅游季节有四条通往市区的公交专线,平时无公交线路。
周边环境:
东丽湖是为农业灌溉而人工开挖的水库,蓄水量2200万立方米,湖岸周长
12公里,水域辽阔,()。
东丽湖温泉旅游度假区是天津市政府批准的天津地区七个生态自然保护区之一,其水域面积位居各生态自然保护区之首。由于水面开阔、水质优良,湖内盛产包括银鱼、湖虾在内的多种名贵水产物种,还有天鹅及其它多种珍惜禽类在湖面栖息。规划中的无公害蔬菜、瓜果种植区,利用温泉水资源建立的热带鱼类养殖基地,更突出了该地区的生态保护和生态平衡特点。
东丽湖温泉旅游度假区还是天津市政府批准的天津市十大旅游风景区之一。围绕湖面开展的浴场、水上游乐、垂钓等休闲旅游项目和保龄球、桑拿浴、室内泳馆、卡拉OK等综合娱乐项目,吸引了大批京津塘及周边其它地区游客。旅游旺季高峰游客人数接近4000人/日。
该地区处于山岭子地热带的中心区域,地热资源十分丰富,其水质具有较好的药用和理疗价值。现有一口地热井深度为1800米,水温高达97℃,自流出水量为45立方米/小时。当地出产的饮用矿泉水,水质优良。
该地区自然气候和环境十分优越,由于周边地区无工业项目,其空气、水体、土壤均没有受到污染。再加上大面积天然植被和人工绿化,使其作为大规模旅游度假和别墅居住区有着及其优良的环境条件。
著名的天津国际高尔夫俱乐部、天津滨海国际机场、京津塘高速公路、建设中的山广高速公路等分布于项目周边地区。
由于东丽湖温泉旅游度假区规模较大(,),目前除几个饭店、疗养、培训中心项目和天水国际村的近二十幢别墅(36套)外,还没有大的开发项目。
5. 市政配套情况:
目前已具备供电、通讯、饮用矿泉水及井水、排水、热水(包括采暖)、卫星电视、道路绿化等设施,但市政配套设施仍不尽完善。
目前当地无城市自来水,现生活用水主要靠地下水供给。本项目洗、浴用水采用现有地下水,饮用水拟采用管道供应的纯净水。这样一方面可以祢补无城市自来水的缺陷,另一方面可以提升小区配套的档次。
当地没有市政煤气管道是市政配套方面的另一个缺陷。本项目拟引进一家煤气经营企业,建设一座柜式煤气站,通过管道为小区供应煤气(详见附图4、市政配套现状、规划图)。
1. 6 土地使用权出让年限:
土地使用权出让年限为70年。
7 主要经济技术指标:
项目总投资:
总占地面积:63万平方米
总建筑面积:
总销售收入:
总开发成本费用:
税前利润:
销售利润率:22%
投资利润率:%
8 可行性研究报告初步结论:
本项目的开发建设可以有效推动东丽湖温泉旅