重庆市大学城某项目可行性研究报告.doc

科苑项目可行性研究报告
项目总述
,科技大道主干道上,比邻重庆科技学院新校区用地东北角,东临歌乐山国家级森林公园,西靠缙云山国家级森林公园,北有大学城入口3Km2的人工湖及景观大道,南临梁滩河、寨山坪。远离城市闹市。

:10公顷(1公顷=1万平方米=15亩,1亩=667平方米);
:地面上建筑物已拆迁,场地正进行平整,场地地形地貌和周围道路情况见现状;
。科苑项目选址位于重庆大学城东南边缘。
市场分析
宏观政策及经济发展状况分析

房地产行业一直是国家十分关注的行业,房地产行业的发展直接影响到人们的日常生活,所以政府对房地产行业的控制也是十分谨慎和重视的
从2009年初,银行信贷流入房地产的资金来看,增长幅度快速下降。更为重要的是,个人住房按揭贷款,在2008年全年的基础上严重萎缩。2009年处的住房按揭贷款仅为532亿,与2008年同比仍然是负增长。住房按揭贷款是房地产市场命脉,如果没有住房按揭贷款,房地产市场要想发展与繁荣是艰难的。在这一艰难的数据下在2009年初,国家为了刺激房地产行业的发展,做了一系列政策的调整,主要为下:
调购买普通住房契税税率
暂免个人买卖印花税和营业税
免个人转让出售的土地增值税
降低购买首付比和个贷利率
各地方政府根据中央精神,纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上,采用了宽松的标准。
进入第二季度以来,北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市迅速回暖,房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手,开始了继2007年之后的新一轮购地高潮。土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。政府采取了加大土地供应,平衡土地供求的措施。
2009年底,国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确提出:
1〉“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”
2〉同时强调“地方政府要切实负起责任”。为保持房地产市场的平稳健康发展,会议要求,增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。
3〉重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。与以往相比,本次会议明确提出“遏制”房价过快上涨,力度明显重于“抑制”,更狠于“稳定”。
重庆市政策及房地产发展状况
在遭受金融危机的冲击下,有关部门年初曾预计今年的财政收入将出现负增长。我市为了应对金融危机给出了一系列的优惠措施:1〉普通住宅营业税按2年征收。2年以上免征收营业税。2〉非普通住宅满两年的征收差额营业税,但要提供不动产发票或契税发票或与开发商所签的第一次购房合同,其中任何一样都可以。未满两年的全额征收。144平方米以上的产权证满2年的征收差额营业税须提供不动产发票,没满的全额征收营业税。3〉契税:套内面积在144平方米以内按1%征收,%征收。4〉而在年底的经济工作会议上,政府也表达了调控房价,控制土地批出的价格。
今年1~11月,,%。进入10月,房价达到历史新高——秋季房交会商用住宅建面成交均价为4878 元/平方米,其套内面积均价已突破5000元大关。民众旺盛的购买热情已被唤起。房地产市场任然处于火热期。
重庆大学城规划及发展状况
大学城整体规划
重庆大学城位于沙坪坝区虎溪镇和陈家桥镇,地处中梁山脉与缙云山脉之间,规划面积33平方公里,人口50万左右,建设总投资约300亿元,是西部新城率先启动的第一个功能片区,以教育科研为主,是重庆市重要科教文化基础设施项目和重点工程。按照“五城”(教育城、科技城、人才城、文明城、生态城)、“四化”(现代化、国际化、网络化、生态化)的理念打造西部领先、全国一流的大学城。
大学城建设采取市区两级共同推进的方式。由沙坪坝区和市地产集团组建城区建设委员会,负责征地拆迁和基础设施建设。目前,大学城路网体系基本形成,与主城东部连接的渝遂高速公路大学城段已通车,轻轨一号线、双碑遂道建设即将实施。水电气讯、垃圾处理、污水处理等项目相继建成投入使用。
大学城共入驻高校15所,门类齐全,办学层次多样。校园按照基础设施一体化、教学设施及科研设施一体化、文化娱乐设施一体化、后勤服务设施一体化、师生资源一体化的要求实施建设。
自2005年大学城开城以来,已有11所高校先后投入使用,目前入驻学生达到10万人,到2015年,1