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第一部分:招商策略
招商策略:立足北京、面向全国、走向国际
以北京为重点,在确保北京地区招商工作全面、顺利开展的同时,各招商部门安排出20%的招商力量,对外地(包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等)运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下,在保证北京地区招商指标的同时,随时进行调整加大外地(及国际)招商力度。
第二部分:招商进度中的比例分配
招商的前期阶段,招商的比例计划为:北京地区招商占60%左右;外地招商占20%左右;国际招商占15%左右;预留出5%的比例,作为机动或炒作。
其中:北京地区招商所占比例不得超出整体的60%;外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大,扩大部分可占用本地招商份额;根据招商实际情况,如果招商出现火爆,可加大预留部分的比例(例如10%)。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平,在项目只有同期推出的情况下,通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。
第三部分:招商付款方式
一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式:
1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5%;第五年租金递增6%;第六年租金递增7%;总体租金递增比例不超过原租金水平的20%。
2、首期交纳5年租金的30%,正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5%;第七年递增6%;第八年递增7%;总体递增比例不超过20%。可签定租约合同期为20年。
首期就一次性交纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6%;第八年递增7%,总体递增比例不超过20%。除享受以上优惠政策以外,还可以获挑选一间商铺位置的机会。
3、首期交纳10年租金的30%,入驻前交齐10年租金全款。可获得12年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政策以外,还可以获挑选两间商铺位置的机会。
二、租金交纳及优惠政策2(备选方案):
1、同上。
2、第一段同上。
首期就一次性交纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起(含第6年后半年)租金递增6%;第八年递增7%,总体递增比例不超过20%。除享受以上优惠政策以外,还可以获挑选一间商铺位置的机会。
3、首期交纳10年租金的30%,入驻前交齐10年租金全款。可获得11年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政策以外,还可以获挑选两间商铺位置的机会。
三、分析():
第6年租金收入:*365**=;
第6年半年租金:=;
五年的贷款利息:*=;
五年租金9折损失租金:*=;
租五送6个月损失:-=;
租五送一年的损失:-=;
‘租五送一’比‘租五打9折’多损失: ;
‘租五送半年’比‘租五打9折’少损失: ;
从上面的分析来看,一