物业管理办法起草说明.doc

池州市物业管理工作情况介绍
一、《池州市主城区物业管理暂行办法》起草背景及说明
我市物业管理工作仍然面临诸多问题,主要表现在:一是自原池州地区于1998年出台的《池州地区物业管理暂行办法》后,一直没有出台池州市物业管理行业管理的纲领性文件,仅仅依靠房管、物价等部门的各项单项政策,与《物权法》和国务院、安徽省新修订的《物业管理条例》精神不相衔接。二是随着主城区物业管理的发展和小区面积的不断扩大,对物业服务的投诉和纠纷逐年上升,引起人大代表、政协委员以及社会各界的高度关注。
办法制定前,我们会同市政府法制办、贵池区政府多次赴兄弟城市考察学****经验,结合我市实际,充分征求有关部门的意见和建议,并对汇景社区、秋江社区以及不同类型物业管理小区进行了调研,起草了《池州市主城区物业管理暂行办法》,经市政府第39次常务会议审议通过。这是撤地设市以来我市第一个系统性规范物业管理制度的规范性指导文件,确立了多项重要原则和制度。
配套完善行业管理政策制度体系。2011年6月,会同贵池区政府及市直相关部门制定出台了《池州市物业服务项目准入与退出制度的实施意见》、《池州主城区物业服务收费暂行办法》、《池州市主城区住宅室内装饰装修管理暂行办法》、《池州市住宅小区物业服务考核暂行办法》、《关于建立实行社区物业管理
“三位一体”机制的意见》、《池州市主城区商品房住宅小区配套设施维护管理暂行规定》等一系列配套细则和办法,修订发布了《池州市主城区住宅物业分等定级服务收费指导标准》,对物业准入与退出、装修装潢管理、保洁管理、物业服务收费、车位管理等出台了具体的政策措施,构筑系统科学的物业管理体系。
二、《办法》确立的几个重要制度和政策
1、确立了“条块结合、以块为主、属地管理”的原则。实行政府主导、市场运作、重心下移、扁平管理,落实属地管理,积极推动体制机制创新。紧密结合我市实际,积极探索物业管理新模式,重心下移,建立健全条块结合、以块为主、纳入社区统一管理的物业管理新体制。推动社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的管理模式。将主城区物业服务企业资质初审、物业管理招投标、物业服务日常考核、维修资金使用的审核审批等监管权限下放到贵池区,落实属地管理。市房产局负责制定政策、宏观行业管理、行业培训、考核评优以及配套用房的落实等等。目前,贵池区已成立市政物业管理处,各街道、社区也相继成立物业管理办公室,市、区、街道、社区四级管理体制初步建立。明确区、街道、社区在物业管理中的职能职责,强化街道、社区的一线作用(招投标、市优评比、日常考核等一票否决)。
2、四类小区分类管理。新建小区,提高规划品位,高标准要求;不规范小区,通过考核、管理,逐步引导规范;老旧小区、安置房小区,由街道成立物业企业兜底管理,收取基本的物业服务费,非赢利性质,实行准物业管理;背街小