基金篇-投资基金.ppt

格兰小镇营销执行报告()
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格兰小镇营销执行报告总纲
思维导图
竞争环境研究
Chapter 1
Chapter 2
Chapter 3
营销理念系统
营销执行策略
市场环境评估
产品竞争力分析
高端客户研究
竞争楼盘营销研究
竞争环境小结
产品与客户分析
项目推售策略
营销执行策略
阶段性执行策略
营销费用预算
营销概念导入策略
营销软环境创新
营销硬环境创新
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市场关键词1:别墅市场放量井喷、大盘竞争格局突显从别墅市场供应来看,竞争局势严峻,08年各区域放量激增,区域内部产品日益丰富,客户争夺日益激烈。
市场环境评估
产品力竞争分析
高端客户分析
竞争楼盘营销分析
竞争环境小结
5
6
8
9
1
13
10
3
4
7
资料来源:调研资料
城市核心
18
2
19
11
省府中心
12
市府中心
15
16
20
21
17
14
长沙玫瑰园
南山苏迪亚诺
卓越蔚蓝海岸
麓山别墅
汀湘十里
岳麓山公馆
阳光100
绿城青竹园
藏胧
威尼斯城
托斯卡纳
美洲故事
比华利山
鹏基诺亚山林
3
5
2
9
7
4
10
8
1
6
11
12
13
14
湘江一号
早安星城
保利阆峰云墅
和记黄埔项目
中粮项目
融科项目
长沙橘郡
15
19
18
20
21
面市项目
潜在项目
16
17
4
市场关键词2:品牌开发商云集,竞争层面升级外来品牌开发商从生力军正逐渐变为主力军,无论是开发理念和营销手段上促使竞争整体升级
05-08年外地开发商开发的部分知名项目
市场环境评估
产品竞争力研究
高端客户分析
竞争楼盘营销研究
竞争环境小结
入市
时间
2005
2006
2007
2008
项目
名称
阳光100国际新城
绿城桂花城
蔚蓝海岸
长沙玫瑰园
保利阆峰云墅
万科西街庭院
碧桂园威尼斯城
美洲故事
绿城青竹园
苏迪亚诺
诺亚山林
藏珑
南城项目
檀香山
北纬28
麓山别墅…
开发商
阳光100
浙江绿城
深圳卓越
广东玫瑰园
保利集团
深圳万科
广东碧桂园
上海德普
绿城
深圳南山
深圳鹏基
珠海双瑞地产
五矿集团
融科置地
中粮
深圳卓越
项目
价值点
建筑大师
品质卓越、做工精细
地段
超大力度宣传
独栋别墅区
新中式、品牌
产品、资源、品牌
城市别墅
品质、高尔夫
产品品质、产品展示
准现房销售
6亿造湖
产品、品牌
产品、资源、品牌
5
市场关键词3:量价齐跌,竞争环境恶劣07年底宏观调控余温效应持续,各楼盘促销暗降等招数出尽,成交量却不理想,市场回暖趋势不明朗。
房价:
成交价格从2008年起持续2个月出现了下跌,使得2008年的两个月时间,双双出现了量价齐降特征。 08年2月出现了1年多来的最大价格跌幅,其成交价格已跌至与2007年9月水平。
成交量:
07年下半年市场供应量逐步加大、但受政策影响,从去年10月份开始,商品住宅交易量开始逐月萎缩,特别是进入08年以来,成交量几乎恢复到06年同期水平
价格处于波动
销量低位运行
市场环境评估
产品竞争力研究
高端客户分析
竞争楼盘营销研究
竞争环境小结
6
市场关键词4:别墅销售去化较低,销售压力巨大从市场上别墅项目的销售情况可以知道,本项目销售上08年年底前3亿的目标将具有极大的压力。
项目
开盘时间
销售周期(月)
销售情况
独栋
双拼
联排
叠加
洋房
合院
南山·苏迪亚诺
2007年6月
11
13
5
178
\
\
长沙玫瑰园
2006年10月
19
1
\
\
\
\
\
卓越·蔚蓝海岸
2006年6月
23
\
6
35
\
296
\
汀湘十里
2007年1月
16
56
200
89
\
76
麓山恋·迪亚溪谷
2007年6月
11
\
\
\
38
\
20
湘江一号

6
15
24
\
46
\
\
比华利山
2007年9月
9
\
29
79
\