2011江门上城骏园三期营销案提案103p.ppt

广东中原地产代理有限公司
上城三期产品上市营销案
最后的居住盛宴
----上城骏园3期----
目录
PART1 目标篇
PART2 市场篇
PART3 策略篇
PART4 客群篇
PART5 执行篇
PART1 目标篇
目标期望
我们的总体目标:
2011年3月26日首批单位公开发售
2011年5月份二批单位公开发售
6-8个月基本完成三期约8万㎡货量销售,总金额约6亿
售价目标
17/18栋均价幅度:7300-7500元/㎡
23/25栋均价幅度:6200-6500元/㎡
20/19栋均价幅度:6500-6800元/㎡
21/22栋均价幅度:7000-7200元/㎡
15/16栋均价幅度:8000-8500元/㎡
12/13栋均价幅度:6800-7200元/㎡
根据项目不同位置所受周边环境影响、客户对不同位置单位接受度情况,结合市场现状及未来的竞争情况,我们对上城三期初步预计实现售价目标如下:
3期可实现销售金额:约6亿
PART2 市场篇
发现问题
品牌的竞争
问题1:如何提高品牌知名度?
珠江地产
[珠江·帝景湾]
奥园集团
[江门奥园]
越秀地产
[星汇名庭]
海伦堡地产(中颐集团)
[海伦堡·林荫彼岸]
结论:上城地产与上述地产品牌尚有差距
问题2:如何提高项目形象?
结论:由于近一年内未对外做任何推广宣传,市场关注度低,项目形象有待提高。
[江门奥园]
--做生活的冠军
[金汇城市广场]
--精心雕琢城央罕有
[凤山水岸]
--山湖揽尽境界天成
[中天国际]
--中心之城心中之城
项目形象的竞争
问题3:如何选择适合的上市时机,避免过度竞争?
产品的竞争
项目
面积范围
(m2)
2011年预推货量(套)
预计开售时间
主力户型
嘉悦名都
130-180㎡
约628
2011年5月
三房:131㎡约120套;三、四房:160-180㎡508套;
城建星汇名庭
未知
预计350
2011年5月
未知
江门奥园
84-100 ㎡
200
2011年5月
二房:85-90m2;三房:95-100m2
凤山水岸
106-142㎡
765
2011年5月
三房:106-142m2765套
中天国际
125-178㎡
183
2011年5月
三房:125-143㎡122套;四房:178㎡61套
金汇城市广场
116-157㎡
280
2011年5月
三房:约116-125㎡占140;四房:约140-157㎡140套
珠江帝景湾
140-160㎡
380
2011年5月
三房:约140-160㎡380套
江门海伦堡
180-193㎡
336
2011年5月
四房:180-193㎡336套
五邑碧桂园
130-160㎡
480
2011年4月
三房:130㎡240套;四房:160㎡240套
嘉峰汇
80-130㎡
320
2011年6月
两房:80㎡54套;三房:95㎡106套;三房:130㎡160套
天安东湖项目
90-130㎡
约870
2011年6月
未知
汇景湾
110-170㎡
368
2011年8月
三房:110㎡198套;三房:127㎡74套;四房:144㎡62套,四房:154㎡34套
天骄半岛
86-160㎡
460
2011年5月
二房:84-95㎡约75套;三房101-130㎡约150套;四房:140-160㎡约75套
骏园3期
100-170㎡
660
2011年3月
三房:100㎡432套;三房:140㎡144套;四房:170㎡84套。
合计
6280
结论:从区域竞争看,2011年上半年,其他楼盘主要消化目前余货,其中100㎡三房处于市场空白,新的货源上市在2011年5月以后,主要面积在84-170 ㎡二-四房产品,下半年,市场将逐趋激烈。