东台阳光新城项目营销思路报告（首次提报 2011.3）.ppt

东台市时堰镇-阳光新城项目
营销思路报告

我们对项目的理解
时堰镇是偏离市区的乡镇:     地产项目特点:    1、接受城市辐射较小,人口基本上外流,生活与城市的融合度较小。        2、客户层面较窄,客户层基本是本镇的客户,包括镇内行政机关人员、企事业单位人员、镇内经营户、外出经商人员、镇内务农人员等。
相对与城市房地产的规范性及相对长期性,乡镇房产的短平快操盘模式无疑是众多房地产企业关注的焦点。
时堰镇
项目
数量
规划总用地面积(㎡)
37451
总建筑面积(㎡)

其中
住宅建筑面积(㎡)

别墅建筑面积(㎡)
4320
商业建筑面积(㎡)

绿化率(%)
35
建筑密度(%)

户数(户)
616
容积率

1、乡镇中7、8万方总建面积的在当地应属较大规模的项目,通过推广全新打造“乡镇品牌第一”有助于树立项目形象和体现开发商实力,从而给老百姓增强购买信心。

2、区别于城市地产项目,我们必须根据目标人群的购房心理和购房需求,有针对性的营销推广,从而达到既定的目标。
那么我们该如何推盘?
做乡镇项目,确实要入乡随俗,同时要区别于城市地产项目操作模式。
想做好,首先要了解购买群体,从大部分乡镇项目的操作来看,购买群体无外乎六类:事业单位(比如公务员、人民教师、金融系统职工等)、乡镇企业职工、私营业主、外出经商人员和下属自然村务农人群。
项目整体定位
1
一定要有高度,高的令人向往——从而形成良好口碑;
在如此小的需求市场内,占领市场的份额是关键。项目在推广上一定要形成舍我其谁的气势,努力营造为乡镇第一的形象,在客户的心目中树立起一种高度和向往。
项目总体推广口号
2
阳光100分,水岸新生活
打造时堰镇第一人居社区
除了常规的“5月1号要开盘了”等老一套外,还要注重两类内容的运用:
第一类是买房就送,送什么?送家电、送礼品、送平方、送现金!
第二类是把建筑上必须做的,都说出来,比如“外墙保温层5公分,冬暖夏凉”“智能化设计,让生活和科技同步”等等一些交房标准。
后期推广口号要点
暂定,后期通过沟通分析可修改
总体推广口号
项目总体营销思路
3
每期推盘产品多元化
产品卖点最大化
集中蓄水方式
有效促销手段
引爆市场
行之有效的小众营销
在相对容量较小的市场抓住大部分客户就是成功!
思路解析
项目总体推广思路
4
思路一:充分展示策略
通过全方位的产品展示,敢于让产品在市场中得到验证,在正式销售前,项目将全面开放,营造良好的社会效应,以产品打动消费者。
思路二:蓄水开洪策略
当市场对项目的期望值已拔至制高点,在这时进入公开发售,前期所积蓄下来的势能将转化成为销售的动能,形成开盘的销售旺势。
思路三:乘胜追击策略
形成开盘销售旺势后,项目市场认知度己至顶峰,顺势展开新一轮营销攻势,深化项目亮点,营造产品供不应求的理由。
推广思路
项目广告推广方式
5
由于乡镇客户大多不以大众媒体获知购房信息,我们建议以小众营销推广方式占主导,辅助有效的销售手段,做到推广最大化。
销售现场包装(乡镇外出人员越来越多,眼界开阔,他们重视现场包装,所以现场包装一则可以体现开发商实力,二则可以有效吸引人眼球)
1、工地围墙广告
2、塔吊、外立面上挂条幅
户外看板
在乡镇做户外看板,费用要比在城市里省很多,选择镇里最吸引眼球的地方做看板,它的好处就是帮助树立项目的形象,后期更换时还可以发布一些即时销售消息。
手机短信
乡镇居民手机接收商品短信的情况不多见,利用短信平台,向购房群体发送项目产品信息、开盘信息、促销信息,会大大提高客户的来访率,从而锁定目标人群。
派发宣传单页
此类推广方式在传达产品信息、优惠信息较为直接,客户保留信息时间较久,同时推广成本较低,开盘前期大量派送,有助于增加蓄客量。
重点推广方式