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晋建·文缘培训课程笔记
物业的发展:源于英国19世纪60年代资产、拥有物、居住区、集成化逐渐形成“英式物业管理”。
70年代末期传入香港住宅区、写字楼、办公楼、公寓设施。
香港英联华物业
80年代初期传入广州国内物业管理模式,深圳起步,逐渐形成两大派别:①南方(深圳、上海)
②北方(北京、天津)
物业:《物权法》①房屋②相关场地③附属设施设备通称物业。
业主:拥有所有权并具有房产证书的人,自用部位拥有所有权。
使用人:不拥有产权只有居住权、使用权。
物业的分类(按使用功能):住宅物业、办公物业、写字楼物业、工业物业(相关场地、设施设备)、院校物业、医院物业、公益物业。
物业管理服务的分类:①早期物业:介入、设计、理念、定位、建议
②前期物业:开发、房屋移交、业主委员会成立以前
③正式物业
前期物业——业主入住率达70%时,要成立业主委员会,前期与建筑单位签订服务合同。
业主委员会的产生要有业主大会,业主大会是执行者决策物业的重大事情,业主委员会是执行机构(民间团体)。
业委会与物业的关系:①法律平等关系,约定明确:服务内容、范围、标准、权利与义务、违约责任。
②聘用与被聘用的关系。
物业服务范围:①规划红线以内②业主户门以外③所涉及的内容包括:公用部位、公用设施设备、公用场地、公用绿化;而不是对自用部位提供服务的,对自用部位是特约有偿服务。
物业服务费的用途:《物业收费办法》已明确
共九项内容:①人员工资②办公用品③环境保洁费用④绿化养护⑤公共秩序维护费用⑥设施设备日常运行及小型维护费用⑦折旧费⑧税金⑨不可预见的费用。
合同关系
商品合同关系
业主 建设单位物业服务公司
物业服务合同关系
房屋质量问题:建设单位处理(质量问题)
服务质量问题:物业解决(专业服务问题例如:保洁、保安、绿化等)
物业在建设单位与业主之间起桥梁、纽带作用。
保修(范围)期限:①防水:5年(避水试验) 下水管半年(放水试水)
②窗户(中空玻璃):ⅰ.漏气:在阴雨天、冬季最易检查(属于甩项作业) ⅱ.裂缝
③屋顶
④卫生间
⑤防盗门:外观—— 划痕、喷漆起皮、凹痕、变形。
法律法规
法律:人民代表大会和常委会颁布的。
①《物权法》对共用物的明确
②《民法通则》对第三者的责任划分
法规:有国务院颁布
①《物业管理条例》 2006年修订
“物业管理”改为“物业服务”
规章:由国家各部委颁布的办法
①《物业收费管理办法》
地方性法规《山西省物业管理条例》——对物品的保管更为明确
收费并不是对特定的人、财、物进行管理,若要对人、财、物进行保管要签订《物业保管合同》并要进行赔偿。
服务标准:①外来人员进行登记②人员证件进行核对③无业主同意不让进。
物业管理服务:管理是指①对公司内部管理
②对设施设备管理
服务于业主“大管家”法律上平等,精细服务。
太原市服务等级分五个登级:一级最高,五级最低。
物业管理收费要让业主觉得:物有所值,质价相符。
物业服务的目的:创造一个宁静、舒适、安全、优美的环境。
巡视:外部——现场的物、人、