房地产行业深度报告：聚焦租赁市场，一线城市永不落幕，二线城市快速崛起.pdf

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看好

me173833597 房地产行业
聚焦租赁市场:一线城市永不落幕,二
线城市快速崛起
核心观点行业评级看好中性看淡(维持)
国家/地区中国/A 股
租赁市场扶持政策及法规频出,行业日趋规范、发展步入快车道。近期租赁
行业房地产
行业政策密集出台,随着 7 月九部委联合发布的《关于在人口净流入的大中报告发布日期 2017 年 09 月 28 日
城市加快发展住房租赁市场的通知》,租赁市场的顶层设计已接近完成,后
续贯彻落实将是关键。同时我们认为租赁市场是房地产长效机制中不可或缺行业表现
的重要一环,有助于稳定房地产市场,促使房产回归其居住属性。
房地产沪深300

目前我国租赁人口预计为 亿,租赁市场规模已超万亿。经我们测算,当 28%
前全国租赁人口已达 亿人,主要由流动人口及高校毕业生构成。我们认 19%
为未来中国租赁市场的主战场就在一、二线城市,因此我们选取了 4 个一线 9%
城市及 23 个二线城市进行详细的拆分计算,测得目前我国的租赁市场规模 0%
已达 万亿元,其中一、二线城市的份额占比分别为 31%、20%,合计已-9%
达 5 成。但与发达国家的成熟市场相比,无论租赁人口还是整体租赁市场规-19%
模都还有较大的发展空间。
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深我们预测至 2030 年我们租赁人口将达 亿,整体市场规模将达 万亿元。
租赁人口的增长来源于持续增长的流动人口规模,城市化进程进入第二阶段, 资料来源:WIND
度将有更多人口从中小城市向大城市聚集,将给一二线城市提供增量租赁人口。
报同时,租金水平也将随可支配收入及 CPI 的增长而上升,根据我们的预测,
告至 2030 年我国租赁市场规模将达 万亿元。
一线城市是主战场,二线城市迎大繁荣,得 TOP20 城市者得天下。中国一
线城市租赁人口及市场规模远小于纽约、洛杉矶、东京等城市,其主要原因
在于租金水平较低和租赁人口比例较低,未来一线城市将持续占据市场最大
份额,市场规模有望翻番。一线城市纷纷在未来土地供应计划中增加了租赁
用地/住房的供给,并已开始逐步落实,上海已出让 6 块纯租赁用地,另有
10 块土地将规划用途更改为租赁用地。未来二线城市的份额占比将从 20%
提升至 27%,将是最大的增量市场。尤其是我们筛选出的 16 个有活跃租赁
市场的二线城市,未来将有广阔的发展空间。品牌公寓公司也已意识到这点,
开始积极抢占布局这类城市。
投资建议与投资标的
我们认为,目前租赁市场的发展格局中有三类公司最为受益,分别是 1)房
地产服务商类公司,推荐世联行(002285,买入),建议关注国创高新(002377,
未评级)、昆百大 A(000560,未评级)。2)长租公寓 SAAS 系统提供商公司,
推荐三六五网(300295,买入)。3)率先布局长租公寓的房地产开发商,推荐证券分析师竺劲
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万科 A(000002,买入)。参与村集体合作开发的滨江集团(002244,买入)也
zhujing1@
【有望受益。
行执业证书编号:S0860514060003
业
〃
联系人房诚琦
证风险提示
券 021-63325888*6202
研公寓租赁行业的金融支持力度不达预期。 fangchengqi@
究
报公寓租赁行业支持性政策落地不达预期。
告
】
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