2008东莞石排东苑花园项目营销策略案130p.ppt

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行动,占位&突破 ——石排东苑花园项目营销策略案
广东慧居置业有限公司
2008年11月
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序。
序。
本报告是基于项目已完成前期物业定位及规划设计而制定的营销策略案。此策略案中涉及目前最新地产政策、东莞及石排宏观地产形势,重点着陆在项目的形象定位及延伸,并针对目标客户进行推广及组织营销活动。将市场与项目紧密结合进行思考,争取达到破局制胜的效果。
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报告大纲
救市新政解读及展望
东莞1-10月整体市场表现简析
北部市场及典型个案分析
项目分析与定位
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项目分析及界定
营销主题定位及演绎
客户定位
入市价格测定
占位与突破攻略
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营销策略总纲
精细化的实施攻略
推售策略
推广策略
营销活动
展示策略
价格策略
推广费用预算
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市场透析
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市场透析
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东莞1-10月整体市场表现简析
救市新政解读及展望
北部市场及典型个案分析
救市新政解读及展望
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政策原文:财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》
从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。
加快廉租住房建设,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区(危旧房)改造。
近日发布城市低收入家庭资格认定办法,以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。
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降税影响分析
个人购买90平米以下的普通住房:
假设:房款总价100万元,买家共少付5500元,若购买90平米以上的住宅和非普通住房,则不能享受契税优惠:
契税:100万元*%=5000元;印花税:100万元* ‰=500元
个人转让住房:
假设:房款总价100万元,卖家实际上仅少付500元的印花税。
土地增值税:按照四级累进税率征收;印花税:100万元* ‰=500元。
因为在实际操作中,个人转让非普通住房的土地增值税往往通过“阴阳合同”进行了规避。
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在本次税率下调中,总体而言下调的幅度并不大,给购房者带来的实际优惠相比房价款而言并不大。重要的是,对个人转让居住不满5年住宅的营业税并未提及,而实际上这在二手房交易税费中占了相当比例。
但财政部的政策中提到:地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。实际上已经是为地方政府的进一步救市行动铺路,地方政府在接下来的政策中可以进一步扩大税收优惠范围,极有可能涉及到营业税政策的减免。
降税影响分析
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贷款政策:降首付、降利率
对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,,最低首付款比例调整为20%。
贷款政策将主要涉及两类客户:首次购买普通自住房和改善型普通自住房的客户
如何理解首次购买普通自住房和改善型普通自住房?即首次置业客户和购买第二套房的换房置业者,但前提是其购买的物业必须是普通住房。事实上,这是在给第二套放贷政策的松绑,而且还实行了更优惠的利率政策,影响非常大。
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贷款政策影响分析
案例1:首次置业者购买普通住宅:
总面积100平米,10000元每平方米。总价100万元。由于是90平米以上的住房,之前首付必须3成,假定初次置业者可以获得15%的基准利率下浮。
调整前
调整后
比较
首付
30万
20万
-10
20年期贷款
70万
80万
10
年利率
%*85%=%
*70%=%
-%
月供



还款总额
1237771
1291637
53866
20年总利息
537771

-
即:一套价值一百万元的住房,在20年的贷款下,,首付可以减少10万,,。