201103河北建投山海关项目定位报告118p.ppt

【河北建投山海关项目】-定位报告
成全机构北京公司 2011-03-27
壹。项目背景。
贰。土地分析。
叁。市场研判。
肆。客户研判。
伍。项目定位。
六。产品建议
七。营销计划
壹
项目背景
项目背景
盘活资产,地产开发反哺区域城市建设。
精耕市场,复合型旅游度假产品线打造。
品牌树立,区域标杆项目品牌形象树立。
精耕区域
名利双收
河北省“文化一号”工程—山海关旧城改造工程,重现明清风格的四条大街,改造面积10万平方米。
企业旗下6家公司已进驻山海关古城,6家公司经营面积3万平方米左右,占古城项目的30%体量。
项目之于企业,战略目标解析
城市宏观层面——在北京和天津两大城市庞大的中产人群带动下,城市群内的异地休闲度假和异地置业已形成趋势
指标
(美元)
人均GDP>300
300<人均GDP<1000
1000<人均GDP<3000
3000<人均GDP<5000
人均GDP>5000
阶段
观光旅游
启动阶段
观光旅游快速发展阶段
休闲度假启动阶段
休闲度假规模化发展阶段
休闲度假
高层次发展阶段
特征
产生观光旅游动机
居民开始选择近距离观光旅游
观光旅游快速发展
旅游地点由近至远,观光旅游产品逐渐丰富
休闲度假开始启动,只集中在少数高端人群
观光旅游占据主导地位
观光旅游增长减缓
休闲度假业呈规模化发展趋势,向普通人群普及
休闲度假产品供应相应增长
观光旅游保持平稳
休闲度假目的地向远程及跨国化发展
休闲度假目的地向置业目的地发展
休闲度假产业逐步成熟
判断
2009年京津唐人均GDP已超过9500美元,目前正处于休闲度假高层次发展阶段
项目背景
城市宏观层面—— 2010年秦皇岛城市化率超过50%,城市发展将全面进入高速增长期
发展次序
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
发展阶段
初步城市化
低速发展期
高速增长期
稳定发展期
城市化
水平
30%
30~50%
50~90%
90%以上
城市发展
特征
工农业生产水平较低,工业提供的就业机会有限,农业人口缓慢释放;
工业基础比较雄后,经济实力明显增强,工业产业快速扩大,工业吸收大批农业人口;
工业产业成为城市的绝对经济支柱,城市经济的乘数效应迅速催生第三产业发展,城市经济进入高速增长期
城市经济高度发达,农村人口的绝对数量已经不大,城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移;
秦皇岛2009年城市化率为46%,2010年城市化率达到52%。通过城市发展模型可以看到,秦皇岛城市发展将全面进入高速增长期。
项目背景
小结 (城市自身发展对房地产市场的影响和作用)
秦皇岛城市经济、产业、交通环境等综合实力不断增强,为房地产市场的发展带来强力后劲。
秦皇岛未来3-5年将进入城市大跨步发展时代,城市外向性进一步加强,对房地产市场起到强有力的推动作用。
未来3-5年,将是秦皇岛城市发展的黄金期,城市将迎来大跨步发展时代。
项目背景
城市宏观层面——山海关未来发展以特色旅游,由观光转变为休闲游,开发区发展空间大
未来发展:开发建设滨海旅游区建设,形成以滨海旅游为主的海岸休闲基地;土地供应较多
未来发展:老城区发展空间有限,开发区发展空间大;完善配套设施,发展特色旅游业,由观光游转变为休闲游
未来发展:区域内可利用地有限,未来发展空间受限;以特色旅游和观光度假为主导,建设高端旅游和休闲娱乐等功能为主的休闲、居住胜地
未来发展:引进大型文化娱乐项目,打造文化娱乐中心,打造集旅游、观光、休闲、娱乐、会议等于一体的旅游度假会务中心。
未来发展:规划商务CBD,将逐步发展成旅游、休闲度假、培训办公于一体的综合区域
海港
山海关
北戴河
黄金
海岸
南戴河
城市核心
休闲、度假、旅游
项目背景
秦皇岛区域规划
秦皇岛市未来城市规划职能
中央暑期办公地;
我国著名的滨海旅游、休闲、度假胜地;
国家历史文化名城;
国家级能源输出港和北方地区重要出海口岸;
京津冀北地区(大北京地区)生态屏障的组成部分和未来高新产业和高档居住扩散地之一;
河北省临港工业与加工制造业基地。
1、秦皇岛未来规划以旅游度假高档居住区和港口为核心
秦皇岛城市规划三大组团:
海港组团(八个片区):中心片区、东部片区、东北片区、东南片区、北部片区、西部片区、海阳片区和深河片区;
北戴河组团(两个片区):滨海片区和戴河片区;
山海关组团(五个片区):关城片区、关城东片区、道南片区、秦皇岛经济技术开发区东区和老龙头旅游区。
2、项目用地地处老龙头旅游区,未来老龙头将会成为山海关旅游业的龙头区域