东莞金域中央2009年度营销思路125p.ppt

金域中央
2009年度营销思路
2009年
﹄突围﹃
本报告主要解决以下问题
明确明年目标
明年市场形象定位及实施攻略
营销节奏铺排及各阶段主题
2007:牛市中,产品价值与投资价值共赢,快速销售!
2006:东莞大道高档社区,成功奠定豪宅地位!
2008:淡市中独树一帜,高价值实现!
2009: 我们要做什么样的金域中央?
回顾金域中央2006-2008……
报告提纲
● 08全年回顾
●项目价值挖掘
● 09年市场分析
●策略推导
●营销攻略
●客户分析
2008年
业绩回顾
销售周期:6个多月(-年底)
销售套数:166套
月均销售套数:27套
销售额:近2个亿
销售均价:约8360元/平米
几个关于销售的核心指标
典型项目
销售周期
销售套数
月均销售套数
销售额
销售均价
南城
世纪城
6个月
约300
约40

约5800元/平
东骏豪苑
12个月
约350
约30

约5400元/平
景湖名郡
10个月
约542
约54

约5100元/平
森林湖
2个月
约130
约65

约5800元/平
百悦尚城
12个月
约150
约12

约 5000元/平
莞城
运河东1号
12个月
约965
约81
约4亿
约4800元/平
塞纳河畔
12个月
约224
约18

约5100元/平
东城
天骄风景
12个月
约502
约41
约7亿
约8600元/平
万江
上东国际
约3个月
约300
约100

约4800元/平
理想0769
12个月
约580
约48
约3亿
约4200元/平
2008年
业绩回顾
与市场比较,我们卖得如何?
销售周期较短;销售速度一般;均价城区名列第2!
08年以形象+卖点+活动,围绕社区、生态、地段、户型进行硬性价值诉求,专利美墅产品形象深入人心。
客户关注点成功受引导
近期周客户分析,关注点排序:区域地理位置、户型好、社区规模、社区园林绿化
07年底客户分析,关注点排序:区域地理位置、户型好、业主层次素质高、楼盘升值潜力
2008年
形象回顾
营销节点


(下旬)




阶段目标
二期形象建立
二期开盘
坚定客户信心
持续销售
二期加推
两周年庆
推广主题
以大家风范执掌世界
顶级宽景美墅
宽景美墅尽在金域中央
远眺水濂,坐拥花谷
宽景美墅9月震撼加推
执著完美持续超越
不足之处:此阶段强调产品,传播主题偏硬,生态和豪宅的、唯一独有的市场形象,需进一步强化,宣传推广频率及密度可增强。
08年推广渠道连续性较差,渠道投放仅集中几个大节点;下半年营销节奏控制较好。
2008年
渠道回顾
二期开盘
国庆加推
周年庆加推
朋友(非业主)介绍与业主介绍是线下最好的两个渠道,应加强项目的口碑传播,同时,在线上,网络作用比较明显。线下短信效果突出
10
08年户外牌主要集中在南城,东城/镇区为辅;
2008年
渠道回顾
成交客户来源中,主力客户仍然来自城区,但莞城的客户所占的比例有所提高;
鸿福路口、东莞大道沿线户外T牌的昭示性较好,其次是厚街博览大道的T牌;
厚街与虎门客户所占的比例也有所提高。