广东省东莞市华南mall招商手册.ppt

鑫鼎大峡谷营销执行策略
同致行顾问
谨呈:鑫鼎实业有限公司
2010年
我们在入秋时分迎来了最凌厉的寒冬
调控对市场的影响将挑战我们传统的营销思维
这一年,我们要抓住最有利的时机
这一年,我们要做最充足的准备,面对最变幻的局面
写
在前面:
鑫鼎品牌形象的提升
占位豪宅市场前沿地位,建立高端市场的话语权
12个月实现一期销售90%
毛坯均价5000以上
实现项目及企业价值的双赢
5+2生活方式,建立大亚湾“新山居趣生活”
大亚湾西区豪宅领导者
高价值、高效率
大亚湾山居新生活的典范
先回顾下我们的目标——
取势——项目背景
Chapter 1
Chapter 2
优术——营销执行策略
市场的现状
地块的价值
客户的分析
产品的描述
推广的创新
销售的变革
价格的依据
竞争的优势
报告大纲
Chapter 2
明道——营销总战略
营销的环境
总体战略
取势、明道、优术
——长江商学院校训
第一部分项目背景
南山市场
市场的背景
地块的价值
客户的分析
产品的描述
PART 1
市场背景
宏观背景
政治经济:调控与需求陷入两难,结构调整存在短期内必然性
受09年刺激政策的持续影响,%的GDP增速明显趋热,而过度的财政政策和货币政策将严重危害实体经济的运行,尤其是财政政策带来的挤出效应显著,刺激政策不可持续。
上半年,央行三次上调法定存款准备金率、房地产调控“国十一条”和“新国十条”连续出台以及管控地方政府债务风险等措施,表明宏观政策逐渐收紧。
%,%,步入稳定区域。经过09年的“V”型复苏之后,后续宏观经济走势将趋于“W”型。
市场变革:银根收紧挑战市场,短期投资/投机缺乏空间
北京、上海、广州、深圳等地,工、农、中、建、交在内的五大行和部分股份制银行如民生、兴业银行等,已全部暂停第三套房贷的受理和发放。
政策
“二套房”认房又认贷,首付不低于50%,
“三套房”在部分商品住房价格上涨过快的城市,暂停发放第三套及以上房贷。
全国市场
海南市场
一线城市严格执行“二套房”认房又认贷;部分二线城市二套房暂时只是“认房不认贷”
多数银行都表示,对二套房认定已经严格执行认房又认贷,但是在具体操作上,还是主要以认贷为主,认房要与房管部门配合,不好把握。
贷款首付款比例不得低于总房价的40%,贷款利率严格按照风险定价。
多家银行表示,受理第三套房的房贷申请,客户只要资信状况好,不会被拒。
农行:首付最低五成起,利率最低上浮15% 中行:首付6成,利率上浮20%以上。
工行:首付最低五成起,。
深发展和交通银行不能办理第三套房贷。
中行、建行暂停对外地购房者的贷款发放
深圳中国银行、建设银行均已停止对外地购房者发放贷款,部分银行不能办理第三套房贷,后续其他商业银行即将陆续跟进。
部分楼盘,如城市海岸、美景熙海等纷纷启动分期付款。
项目总投资额达到25%以上即可办理《房地产预售许可证》。
认筹形式监管不严,对捂盘、违规认筹等行为并为作出严格管理。
高压调控:高压调控以期兑现承诺,年内楼市堪忧,
深圳难以幸免,11或存在大幅反弹,房产税成为本论调压轴大戏
9月29日出台的“五项措施”,同致行研究认为,这次调控表面上来看是抑制需求,实际是为未来楼市供应争取时间,最终达到“保持房地产价格的合理和稳定”之目的。
抑需求——这次调控依然是“国十条”的延续,只不过是一个加强版,其政策的强化主要体现在对需求的抑制,主要有三个方面:紧信贷、限购令、严税收;
等供应——抑制楼市需求在短期上效果可期,但长期来看就未必。一旦需求释放难保不会推动楼市反弹,这次调控对需求“严阵以待”并非本意,真正目的在于为增加楼市供应争取时间。
待执行——这次调控加码说明一个事实:中央一直都备有应对楼市不同变化之对策,即政策尚未出尽(比如:房产税),这一切只为达成一个目的:保持房地产价格的合理和稳定(温总理在9月30日国庆招待会上的致辞),但这需要各部门及各地方政府的贯彻执行才能实现。