凌峻地产2006年沈阳盛华苑产权式酒店营销推广方案费-课件（ppt荐）.ppt

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我们的思考体系
营销背景
第一部分…
营销策略
第二部分…
营销部署
第三部分…
成本测算
第四部分…
推广费用预算
第五部分…
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第一部分营销背景
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一、宏观环境分析——沈阳商业地产投资市场分析
目前市场投资类房产分为六大类,商场铺/专业市场/临街商铺/公寓/写字楼/产权式酒店:
(一)沈阳商场铺受万达和五洲商业广场后期经营问题的影响,使商场铺投资跌入谷底,经营不善,前途暗淡;
(二)专业市场,客户对经营领域不熟悉,导致投资者不敢贸然进入;
(三)公寓市场供求严重失衡,投资回报仅为4-6%,投资价值低,销售低迷,整体市场销售率在40%左右;
(四)临街商铺由于经营灵活,回报稳定,安全性高,比较受投资者青睐,但供应量较少;
(五)投资型写字楼刚刚出现,市场情况看好;
(六)产权式酒店由于其高回报,核心的地理位置和有限的市场供应,做为新型的投资产品,目前销售情况较其他投资产品好。
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一、宏观环境分析——沈阳商业地产投资市场分析
总结:
目前沈阳商业地产投资市场竞争激烈,市场客户信心不足,销售形势严峻,该种态势将持续2-3年时间;
中小投资型产品(总价30万元左右)比较受市场欢迎,市场容量较大;
沈阳整体房地产市场投资比例在15%左右,市场投资氛围低迷,加上受宏观调控政策,投资客户的观望期普遍延长,房产市场的投资比例进一步下降。
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附件:宏观和地方政策
(一)宏观政策:
1、2005年4月27日:新国八条出台,国务院总理温家宝4月27日主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。
2、2005年5月11日:七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》。
3、2006年6月1日:九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》明确新建住房结构比例。
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(二)金融政策:
1、2005年3月17日央行调整房贷利率;
2、2005年,各大银行达成协议:高档住宅“首付比例提高到三成”。别墅的首付款由原来的20%提到30%,这样做是为了打击按揭炒房者,但同时对别墅购买也会产生一定的压制作用;
3、从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。,%%,%%,;
4、%。
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(三)地方政策:
7月5日辽宁省建设厅正式出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》——“省六条”
影响:
宏观政策其目的是规范房地产市场的健康发展,而同时也严重打压投资购房,连续两年的政策影响,使投资购房者持币观望。
购房5年内转手征收全额营业税的政策出台,使短期投资者转为长期投资。
盖房前限制户型与价位,会影响开发企业的正常运转。
实名制购房同样遏制房屋内部认购的炒房行为。
投资者购房更加慎重,投资性房产面临着威胁,开发形式更加严峻。
央行近两年三次调整房贷利息,使投资房产的收益降低,贷款购房者压力加大。
二、中观环境分析——竞争对手分析
产权式酒店为分析对象:
(一) 位置分布
太原街、五里河、西塔等商贸区和商业区中心或边缘。
(二)项目体量
总套数一般都在120--350套左右,主要集中在300套左右。
(三)价格
价格6000-8400元/㎡,集中在8000元/ ㎡左右。
单个项目在销售过程中后期销售不畅,明升暗降,如德郡七号、海悦。
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二、中观环境分析——竞争对手分析
(四)投资回报方式
回报一般为税前年8—10%,10年回报。
富丽华为10年110%,德郡12年8%年回报。
(五)产品形式
目前市场主力户型60-70㎡,面积偏大,导致总价高,导致后期房价较高,影响酒店经营;
结构不合理、不实用;
装修标准一般宣传1500—2000元/㎡,实际成本在套内600—800元/㎡,用材一般采用国内国际品牌的低端产品。
(六)销售情况
单个项目年销售率50-85%。
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