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黔灵森城策划提案.doc


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黔灵江山营销策划提案
(修订稿)
卓信策划/群英机构
二零零七年九月
目录
总纲 1
第一部分市场剖析 2
贵阳房地产市场总体分析 3
贵阳房地产市场卖点分析 14
项目板块市场研究 18
项目竞争对手动态跟踪分析 20
第二部分营销战略 25
战略总纲 26
案名设置 27
本案物业要素 29
楼盘定位 31
产品建议 37
价格定位及策略 43
营销策略 50
第三部分营销管控 63
广告策略 64
销售组织管理建议 74
营销费用总控 83
物业管理建议 84
结束语 87
总纲:
黔灵江山战略目标

实现35个亿的目标
冲刺40个亿目标
通过黔灵江山良好的销售业绩,成功打造黔灵江山高品质楼盘的品牌和形象,确定奥龙地产开发大盘、名盘的企业定位,从而提升奥龙地产的品牌知名度和美誉度。
注:销售目标中不含C区的地上住宅部分
第一部分市场剖析
贵阳房地产市场总体分析
一、贵阳房地产市场概况
(一)经济环境
随着改革的深入,经济的发展,房地产业已成为国民经济新的增长点,产业化的发展也越来越受到政府的重视并进一步的实施。各级政府为促进房地产业的发展出台了一系列积极的政策。整个房地产业的运作走向专业化和规范化。
(二) 政策环境
1、房改政策。自1997年以来,国内为了达到8%的经济增长率,通过采取一系列的政策和措施来刺激消费,带动了新一轮的经济增长,其中多项政策涉及房地产行业,而且国家为推动经济发展,把住宅建设作为重要的增长点和消费热点,颁布了一系列政策。随着贵阳市住房经济体制改革的深入,房地产进入高速发展阶段。
2、金融政策。金融信贷部门运用宏观手段调控房地产市场,房屋也成了普通寻常百姓的消费品,大大降低了置业门槛。
3、宏观政策。中国加入WTO无疑为中国经济的发展提供了良好机遇,房地产业作为经济发展中特殊而关键的行业,特别是中国与东盟关系活跃后给贵阳房地产行业带来新的增长因素。贵阳市民购房日趋活跃,从影响市民消费购房的动机来看,来自以下几个方面:
I 收入的增长。
II银行的介入,中国老百姓享受更多、更好的金融服务。
III在世界大经济的大环境下,市民的消费意识增强,消费观念更新。“用明天的钱享受今天的生活”被越来多的消费者所接受。
(三)贵阳房地产开发市场总体情况:
2006年,贵阳市房地产开发投资持续增长,投资结构基本合理,商品房供需基本平衡,房地产市场总体保持良好运行态势。
据统计,,%,,%,%。房地产开发投资结构渐趋合理,%,房地产业仍然是拉动国民经济增长的支柱力量。
²,%,²,%。    
²,%,其中住宅面积1196万M²,%;²,%,²,同比增长13%。²,%,²,%。²,同比增长8%,其中存量住房交易8380套,%,²,%。,同比增长6%,%,%。
商品房销售均价2570元/M²,%,商品住宅销售均价2130元/M²,%;经济适用住房销售均价1600元/M²,%。存量房交易均价1940元/
M²,%,其中住宅交易均价1500元/M²,%。
,%,,%,,,,%,,%。
« 2006年贵阳市新增住宅销售套数达23577套,%。
2006年,²,%。其中住宅23577套,%,²,%;²,%;²,%。
  2006年12月底,全市商品房滞销(指一年

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  • 上传人mh900965
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  • 时间2018-03-17