2016年房地产估价师执业资格考试房地产估价理论与方法笔记精品复习资料.doc

第一章:房地产估价概论
1、专业估价的特点:专业机构和专业人员完成;专业意见;公信力;有偿服务;法律责任。
2、估价基本事项:估价目的;估价对象;价值时点;价值类型。
3、估价业务:房地产估价;房地产价格和价值分配;房地产价值提升评估;房地产价值减损评估;相关经济损失评估(停产停业、搬迁费、安置费);房地产咨询。
4、房地产估价特点:本质上是评估的房地产价值而不是价格;是模拟市场定价而不是代替市场定价;是提供价值意见而不是作价格保证(鉴证性估价和咨询性估价;鉴证性估价应“独立、客观、公正”,咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”);误差应在合理范围之内(评判一般以估价程序、估价依据、估价方法、估价参数是否合理);既是科学又是艺术。
5、专业估价存在的必要前提:独一无二;价值量大。
6、完全市场必须同时具备的八个条件:同质商品买者不在乎从谁手里购买;买者和卖者人数众多;买者和卖者都有进出市场的自由;买者和卖者都掌握完全信息并能预测未来的价格;就成交总额而言每个买者和卖者的购销数量都无关紧要;买者和卖者无串通共谋行为;消费者要求效用最大,销售者要求利润最大;商品可转让且可发生空间位置移动。
7、对房地产估价的各种需要:抵押;征收征用;税收;司法拍卖;分割;损害赔偿;保险;转让租赁;国有土地出让;企业有关经济行为;房地产行政管理;其他。
8、房地产估价机构:自然人出资;以有限责任公司或合伙企业形式设立;法人或合伙人必须是注册3年估价师;一级、二级、三级、暂定三级业务均不受地域限制。
9、估价原则:独立客观公正原则;合法原则;价值时点原则;替代原则;最高最佳使用原则。评估现状价值不能有最高最佳使用原则;评估谨慎价值还应该有谨慎原则。
10、中国房地产估价师与房地产经纪人学会:民政部登记;业务主管单位为住房和城乡建设部。
第三章:房地产及其描述
1、房地产是实物、权益、区位的结合体。
2、建筑物:广义的建筑物包括房屋和构筑物;狭义的建筑物主要指房屋。
3、建筑物与构筑物的区别:是否直接在里面生产或生活;是否有门窗、顶盖。
4、在房地产估价中,估价对象范围若不包括房地产范畴内的其他地上附着物应逐一列举说明;若包含房地产以外的财产也应逐一列举说明。
5、房地产权利:物权(自物权[所有权-含土地所有权]及他物权[用益物权-使用权和担保物权-抵押权])和债权(租赁权)
6、房地产的十个特性:不可移动;独一无二;寿命长久;供给有限(供给有限性使得房地产具有独占性);价值较大;用途多样;相互影响;易受限制;难以变现;保值增值。
7、房地产按开发程度分类:生地(不具有城市基础设施的土地);毛地(有基础设施但是为拆迁平整的土地);熟地;在建工程(可按形象进度、投资进度、工作量进度、工期进度分类);现房。
8、房地产按实物形态分类:土地;建筑物;土地和建筑物的综合体;房地产局部;未来状况下房地产;已灭失房地产;现在状况下房地产与过去状况差异部分;以房地产为主的整体资产;整体资产中的房地产。
9、房地产按权益状况分类:干净的房屋所有权和出让土地使用权;干净的房屋所有权和划拨土地使用权;干净的房屋所有权和集体土地使用权;共有房地产(按份公有和共同共有;处分需2/3同意,转让自己的份额其他共有人优先);部分产权或有限产权房地产;有租约限制房地产;设立地域权的房地产;设立抵押权的房地产;拖欠工程款的房地产……
10、房地产状况描述:基本状况;实物状况;权益状况;区位状况。
基本状况:名称;坐落;范围;规模;用途;权属。
土地实物状况:面积;形状;地形地势;地质;土壤;开发程度;其他。
建筑物实物状况:规模;层数和高度;外观;结构;设备设施;装饰装修;防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照;布局;竣工日期;维护保养及完损状况;其他。
土地权益状况:所有权;使用权(共有):他项权;使用管制;利用现状;出租或占用情况;其他。
建筑物权益状况:所有权(共有);他项权;出租或占用情况;其他特殊情况;其他。
区位状况:位置(坐落、方位、距离、临街、朝向、楼层);交通(对外、公交;管制;停车;收费);外部配套(外部基础设施、外部公服设施);环境(自然、人文、景观)。
第三章:房地产价格和价值
1、房地产价格形成的条件:有用性;稀缺性;有效需求(愿意购买且有购买能力)。
2、房地产价格与一般物品的区别:与区位关系密切;是权益价格;同时存在买卖价格(源泉价格或交换价格)和租赁价格(服务价格或使用代价的租金);易受交易者的个别情况影响;价格形成时间通常较长。
3、房地产需求:特定时间内;某一价格水平下;对某种房地产所愿意且能够租买的数量。(有购买欲望、有购买能力)
4、房地需求的影响因素:房地产价格水平(例外炫耀