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房地产法学
知识结构:
导论
房地产法基础
房地产开发
房地产交易
区分所有与物业管理制度
导论
房地产法学的研究对象:
国家与行政相对人之间的行政管理法律关系(主体不平等性)
土地利用规划与房屋建设规划关系;
土地使用和房地产开发建设审批关系;
土地征收关系;
房地产市场主体监管关系;
房地产市场行政监管关系。
平等主体之间就房地产的享有、流转法律关系(主体平等性)
房屋拆迁中拆迁人与被拆迁人之间的关系;
房地产开发过程中委托设计、工程发包关系;
房地产销售、租赁、抵押等交易关系;
国有土地使用权出让、转让关系;
物业合同关系。
第一节:房地产的相关概念与特征
一、房地产及其相关概念
(一)房地产
房地产是地产与房产的简称。
地产是对特定地块的排他性支配权利。地产权利可以是对地块的所有权,也可以是使用权。在我国主要是指土地使用权。原因在于我国的土地物权制度。城市和郊区的土地规国家所有,农民集体土地由农民集体所有其他任何主体不能获得土地所有权,只能从以上所有权人处获得有期限的使用权。(所有权与使用权的关系)因此,土地使用权是我国土地产权的基本形式。
房产是对房屋的排他性支配权利。房屋是建筑在特定地块上的形成固定活动空间的建筑物,桥梁、纪念碑、公路等由于没有形成固定活动空间,故不能成为房屋。对房屋的排他性权利主要表现为所有权,还包括与所有权相关的其他物权。
地产与房产的关系:地产具有独立性,房产附属于地产,二者是密不可分的关系。原因在于:
从实物形态看,房屋总是建在土地上。
从权属关系看,房屋所有权的合法性首先依赖于土地权属的合法性。
从价格构成看,房屋出租和买卖的价格必然包括土地的租赁价格。
从处分看,房屋的转让、出租和抵押,必然包括对土地使用权的处分。
(二)房地产与不动产
财产分为动产与不动产,不动产指不可移动或移动后价值发生减损的财产,反之就是动产。土地、桥梁、森林、矿藏等都是不动产。房地产是最主要的不动产。
(三)物业
物业是房地产的别称,既可指单元性房地产,也可指整体性房地产。
二、房地产的法律特征
(一)永久性
(二)固定性和安全性
(三)特定性
(四)必要性和供给有限性
(五)资本价值性
第一编:房地产法基础
我国建设用地制度
土地使用权出让取得方式
土地使用权的其他取得方式
房地产权属关系
房地产登记制度
第一章:我国建设用地制度
第一节我国土地分类及其归属利用制度
一、土地分类
(一)农用地、建设用地和未利用土地
农用地是直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面。
建设用地是直接用于建造建筑物、构筑物的土地。包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事实施用地。
未利用土地指以上之外的土地。
只有建设用地在许可期限内可以自由流转。
(二)城市土地和农村土地
农村土地不能流转,可流转的土地制度是建立在城市土地基础上的。
(三)公益用地和私益用地
公益用地是用于公共利益之目的的土地,一般通过划拨方式获得。(提问什么是公共利益)
私益用地是包括个人住宅用地和商业用地,这些通过有偿转让来获得。
二、我国的土地归属与利用制度

(一)土地归属:
全民(国家)所有
农民集体所有
(二)土地利用:
国有土地——无偿划拨
有偿转让(协议转让、拍卖等)
集体土地——无偿使用,不得转让
(三)可流转国有土地使用权的特征:
是直接支配土地的物权
几乎具有所有权全部权能(可以转让、抵押、出租、继承)
第二节:建设用地与土地征收和储备制度
一、城市建设用地及其来源
建设用地包括城市和农村建设用地,但是以城市建设用地为主。其来源有:存量建设用地和增量建设用地。
存量建设用地:已经成为建设用地,但通过转让、租赁或其他形式交易而取得用于新项目建设的土地。
获得方式:转让、租赁等
增量建设用地:来源于农用地或未利用土地的建设用地。
获得方式:征收(农用地“农转非”,征收意愿?)
二、农村土地征收及其存在的问题
土地征收:是国家对农村集体土地的有偿征收,具有强制性、补偿性,其结果是将集体土地转变为国有。
征收条件:为公共利益需要,
对被征土地涉及的农村人口补偿。
***补偿的标准为:1、
2、
3、
4、