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(一)夫妻一方是被拆迁人以安置房签订出售合同,另一方以未经其同意为由主张合同无效是否有理由?
国家实行房屋所有权登记发证制度。1983年国务院《城市私有房屋管理条例》第6条规定:“城市私有房屋的所有人,须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续,经审查核实后,领取房屋所有权证,房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。数人只有的城市私有房屋,房屋所有人应当领取共同共有或份只有的房屋所有权证。”建设部《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定:“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”
《城市房屋拆迁管理条例》第4条第3款规定:“本条例所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。”据此,被拆迁人是其房屋依法核准登记且持有房屋所有权证的人,也即房屋所有权证上载明的所有权人。房屋所有权证载明所有权人为一人的,该人即是被拆迁人;二人共有的,该二人即共同是被拆迁人;夫妻一同记载的,则该夫妻二人共同为被拆迁人。若房屋所有权载明的所有权人为夫妻一人的,则该人是被拆迁人,另一方则不属于被拆迁人。《城市房屋拆迁管理条件》第4条、第22条、第1条规定:“拆迁人应当依照本条例规定,对被拆迁人给予补偿。”该条例第13条第1款规定:“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。”因此,依法签订拆迁补偿协议获得补偿的是房屋所有权证上记载的所有权人。在房屋所有权证只有夫或妻一方记载时,则为记载的一方。
被拆迁人出售其安置房是对其权利的合法处分。安置房或者是现房,或者是期房,无论是否交付占有、登记,被拆迁人均可通过签订买卖合同将该房出售他人,而不必经另一方同意。
拆迁是征收的一个环节,本身没有独立的法律地位。政府把本应由其负担的拆迁补偿安置费用转让给用地单位(一般为开发商)承担。由于拆迁前用地单位须取得立项、土地使用权、建设用地规划许可证等审批文件,拆迁计划和方案须批准,配套资金须落实,各省、市均有拆除房屋的估价、评定标准,所谓的契约自由,意思自治等合同法原则在这里无多大运用空间。因此,拆迁补偿安置协议虽名为“协议”,实是政府征收决定的一部分。且征收决定大都以发布拆迁公告的方式表现出来,只有在特殊情况下《条例》规定由政府作出征缴决定,因此,在拆迁公告发布之时,被拆迁人所获得的补偿即已确定,签订补偿协议只不过是把补偿方式、具体安置房及过渡补助费用以书面方式固定下来。
若原被拆迁的房屋为夫妻共同购买,但只登记在一方名下,此时,被拆迁人出售安置房为有权处分,另一方如果认为没经其同意不能出售也只能追究被拆迁人的责任,但不能对抗买受人,买卖