个人一手住房贷款业务制度.doc

中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款业务管理办法及操作规程
(试行)
目录
个人一手住房贷款业务管理办法(试行) 11
第一章 总则 11
第二章 放款模式、贷款担保 22
第三章 合作项目准入管理 55
第四章 贷款业务流程 77
第五章 附则 1111
个人一手住房贷款业务操作规程(试行) 1212
第一章 总则 1212
第二章 合作项目的准入流程 1212
第三章 贷款申请受理 2121
第四章 贷款授信调查 2525
第五章 贷款审查审批 2626
第六章 贷款签约与发放 2828
第七章 附则 3232
中国邮政储蓄银行
个人一手住房贷款业务管理办法
(试行)
总则
为了规范中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款的业务管理,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》、《个人贷款管理暂行办法》和《商业银行房地产贷款风险管理指引》等有关法律、法规和规章制度,制订制定本办法。
本办法所称的一手住房,是指房地产开发商在依法取得的土地使用权上新建,经房地产行政主管部门批准向自然人销(预)售,并在竣工验收后办理所有权初始登记的住房,包括期房和现房。
期房是指未竣工验收,或已竣工验收、但房地产开发商在销(预)售前未取得所有权证书的一手住房。
现房是指已竣工验收、并且房地产开发商在销(预)售前已取得所有权证书的一手住房。
本办法所称的个人一手住房贷款,是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的,用于购买一手住房的人民币贷款。
个人一手住房贷款的发放对象和条件,以及贷款金额、期限、利率和还款方式,均按照《中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务管理办法(2011年版)》和《中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务操作规程(2011年版)》(
以下合称《二手房贷款业务制度》)的规定执行。
中国邮政储蓄银行各级机构办理个人一手住房贷款业务,必须严格遵循国家法律法规,执行国家住房信贷政策。
放款模式、贷款担保
个人一手住房贷款的发放,分为下列五类模式:
见抵押(预告)登记证明放款:我行在取得房屋他项权证等抵押(预告)登记证明之后,发放贷款。
见抵押(预告)登记回执放款:已递交抵押(预告)登记申请,房管部门出具受理回执,我行凭该回执发放贷款。
购房合同备案后放款:借款人与房地产开发商签订购房合同,并在房管部门登记备案,我行凭已备案合同发放贷款。
见购房合同备案回执放款:已递交购房合同登记备案申请,房管部门出具受理回执,我行凭该回执发放贷款。当地购房合同登记备案与抵押(预告)登记同时办理,我行见相应回执放款的,视同见购房合同备案回执放款。
见购房合同放款:借款人与房地产开发商签订购房合同之后,我行凭该合同发放贷款。
各种放款模式的适用情形和审批权限。
见抵押(预告)登记证明放款、见抵押(预告)登记回执放款两种模式适用于符合我行准入条件的楼盘。
购房合同备案后放款模式适用于现房楼盘或者二级以上(含)资质的开发商
(开发商控股股东或关联房地产开发企业具备相应开发资质的,视同其具有同等资质,下同),见购房合同备案回执放款和见购房合同放款两种模式适用于一级资质的开发商。采取上述三种放款模式的,必须经有权审批机构同意,审批权限与相应楼盘准入审批权限相同。
贷款必须以所购房产作为抵押物,原则上不得以其他财产作为抵(质)押物,但在放款之后房产发生拆迁、毁损、灭失等情况的,可以变更贷款担保,即:使用其他财产作为抵押(质)押物,或由其他自然人(或法人)提供连带责任保证。抵押房产除符合《二手房贷款业务制度》规定的条件之外,所在楼盘还应按照本办法规定进行准入。
抵押物价值原则上以购房合同价格为准,不委托第三方进行评估。信贷人员(包括:信贷员、审查人、审批人)在楼盘准入过程中,应根据楼盘位置、物业管理水平等因素考察销售价格区间的合理性;在贷款办理过程中,应根据借款人所购住房的户型、楼层等因素,判断合同价格的合理性。对于涉嫌抬高合同价格取得贷款的,应视情形降低贷款成数,直至拒绝贷款。
在我行取得抵押登记证明之前发放贷款的,原则上应由合作项目的开发商提供阶段性担保,保证期间应至少覆盖自贷款发放之日至我行取得抵押登记证明之日止。但符合下列情形之一的,经楼盘准入有权审批机构同意,开发商保证期间至少覆盖自贷款发放之日至我行取得预抵押登记证明之日,或者免于开发商担保:
开发商具备一级资质。
外资开发商注册资本不低于2亿元,且最新经审计的财务报告中货币资金不低于1亿元。
当地房管部门强制实行商品房预售资金监管。
由符合本办法规定条件的其他法人或自然人提供全程或阶段性担保。同一笔贷款仅限一个法人和(或)一名自然人提供担保。
房地产开发商提供阶段性担保的,其担保