2017年长沙办公市场专题研究分享（35页）.ppt

办公市场专题研究分享
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PART
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办公市场环境
整体市场区域市场板块研究租金
截止至17年第一季度办公整体推售下滑。但3月单月市场回暖,供求上扬。均价呈上升趋势。
整体供求分析
內五区办公物业月度供求走势(-)
內五区办公物业价格走势(-)
,环比2016年4季度下滑81%。4季度因为有滨江金融中心、福晟金融中心、富兴商业广场、楷林国际大厦、绿地中心、中建总部国际等写字楼入市,拉高了4季度办公供应,导致今年1季度办公供应环比大幅下滑。,环比下滑42%。
3月长沙內五区1个写字楼项目旭辉国际广场C1栋推新,,2月份无新增供应。,环比上涨72%,环比大幅度增长,。3月办公成交均价为12847元/平米,环比上涨6%;从整体走势看,1季度办公市场均价呈上升趋势
办公物业供应受单个项目入市影响大,一季度供应以开福、雨花为主;成交分区差异大,雨花区领先。开福区均价最高,雨花区最低。
区域供求分析
各区办公物业供销(-)
各区办公物业成交均价(-)
除开福区以外,其他各区办公物业供销均呈供小于求态势,供销比小于1。开福区供过于求,。截止至一季度办公物业供应由开福区(凯乐微谷)、雨花区(旭辉国际广场)占主导,、;其次天心区(中信凯旋城)供应1万方;芙蓉区、岳麓区1季度无办公物业推新。雨花区办公物业成交排名首位,,,。芙蓉区最少,。
截止至一季度开福区办公物业均价最高,为16379元/平米,雨花区最低为10346元/平米。
办公成交集中在省府红星、中心、高铁新城等区域发展成熟板块。滨江、中心板块高端办公集中,价格遥遥领先。
板块成交分析
各板块办公物业成交(-)
截止至第一季度办公成交以省府红星板块为首,,为第一梯队。其次中心板块、高铁新城板块为第二梯队,。含浦洋湖、月湖城北、滨江、芙蓉马王堆、大市府板块为第三梯队,成交在1万方以内。大托暮云、隆平高科、麓谷、梅溪湖板块1季度无办公成交。
滨江板块办公成交均价最高,超过2万元/平米,其次为中心板块。
未来随着一批高端办公项目集中建成,长沙办公供应将再上一个台阶,办公市场面临巨大挑战。
存量分析
各板块办公物业成交(-)
截至2017年3月底,內五区办公物业存量313万方,去化周期超过60个月,库存压力大。分区来看,开福区、雨花区、岳麓区存量高位。板块来看,中心板块存量最大,其次为省府红星板块、滨江板块。去库存仍是办公市场首要任务。
租金水平分析
近三年来长沙办公租金水平相对比较稳定,基本维持在104至111元/㎡/月之间,2015年因长沙办公市场迎来七个项目交付,空置率上升,租金水平下滑比较明显。
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长沙办公市场整体均价呈现周期性波动轨迹,16年12月一度上涨至18076元/平,但从整体走势看,1季度办公市场均价呈上升趋势。
2016年受市场投资热情影响,办公成交量价齐升,但供应面依旧持续放量,加重了库存压力。长沙办公物业供求主要集中在岳麓区、雨花区、开福区,除了天心和芙蓉区其余区域均属于供大于求。
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近五年来长沙办公租金水平相对比较稳定,基本维持在104至111元/㎡/月之间,2015年因长沙办公市场迎来七个项目交付,空置率上升,租金水平下滑比较明显!
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市场总结
办公市场目前供大于求,库存压力大,但整体均价仍呈上涨趋势!
随长沙房地产整体市场升温,办公去化速率有所提升,但未来有大批新办公物业即将面市,将带来新一轮库存压力。
PART
2
写字楼典型案例研究
万达广场绿地中央广场保利国际广场运达中央广场华创国际广场
典型案例分布
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万达广场
绿地中央广场
保利国际广场
运达国际广场
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华创国际广场
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