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实物期权在房地产评估中的应用
摘要:目前我国房地产评估理论与方法仍处在探索阶段,由于不确定性,房产所有者面临着许多和“或有索取权”性质相同的权利选择,因而房地产评估需要多元化拓展。本文通过理论研究和实例分析,系统的介绍了基于实物期权的房地产评估方法。第一部分回顾了国内房地产评估现状及选题意义;第二部分是实物期权理论概述,简单介绍了实物期权的定义和实物期权的种类;第三部分是房地产评估中的实物期权定价方法,主要介绍了两种方法在房地产评估中的应用;第四部分是物期权在房地产评估中的应用案例,列举了三个案例并进行了分析;第五部分是综合阐明本文观点,并展望其发展应用。
关键词:实物期权;房地产评估;B-S期权定价模型;二叉树定价模型
国内房地产评估现状及选题意义
目前我国的房地产评估业仍处于起步阶段,评估方法主要有:收益法、市场法、成本法,它们有各自的缺点和优点。但是因为不确定性,房产所有者面临着许多和“或有索取权”性质相同的权利选择,比如说扩大规模、转换用途,分期投资等等。在房地产评估中,我们应该考虑到这些实物期权的因素,只有这样才能准确地、完整地评估出房地产的真实价值。
魏凯(2010)在《我国房地产评估行业存在的问题及对策》中归纳了三个主要评估方法的特点:市场法认为一个房地产的价值应该与另一个具有相似效用的房地产价值大致相等;成本法认为房地产的价值等于房屋的重置成本,减去应计折旧,加上土地价值;而收益法则认为房地产的价值就是房地产预期未来的现金流的现值。
依据上述观点刘照云(2009)又作了进一步的补充指出现行的三种房地产估价方法本身有局限性,主要是其忽视了房地产估价对象具有的不确定性和动态灵活性所带来的价值。
下面的学者提出了改变这种现状的方法:
周悼华(2005)认为某一项房地产可以分区段开发,分阶段投资,而且以后也可以根据市场的情况,对此进行调整, 这些都属于房产所有者的的一种权利,这就增加了房地产评估的柔性。而这点刚好可以用实物期权的思想来考虑。
项盛辉,何芳(2002)在其论文中引入实物期权理论,将定性与定量、静态与动态分析相结合,对传统的房地产估价方法进行改善。
王宇(2004)在《实物期权方法在房地产开发中的应用研究》中表明实物期权充分考虑了项目的潜在价值,如项目所蕴含的延迟期权、扩大期权、放弃期权等。
以上的学者从不同的角度引入了实物期权理论,使得在房地产评估领域,实物期权理论的应用使房地产评估的灵活性价值得以体现和量化。从理论上修正了传统评估方法的缺陷和不足,使房地产评估更加科学合理。但是目前实物期权在房地产评估中的应用还有待完善,我们应该充分考虑到这些实物期权的因素,这样才能更加完整的、准确的评估出房地产的真实价格。
二、实物期权理论概述
1、实物期权的定义
实物期权的基本定义是:以实物资产投资为标的资产的期权,具体表现在经营、管理、投资等经济活动中,使企业在将来具有活动空问和投资的可能性,并能根据变化的市场,以各种形式获得进行决策的权利。不同的人从不同的角度对此有不同的理解。
黄本尧(2003)从权利与义务的角度认为期权就是机会,就是在未来采取某种行动的权利,而不是义务。在实物资产中的机会权利被称为“实物期权”。
曾力勇,裘哑峥(2005)从与金融期权相比的角度,认为实物期权是:以一个具体替代的价格来获得或交换一份实物资产的任意决定或权利,但不是义务。
刘洪玉,黄霆(2003)在《房地产研究中的实物期权方法的研究》中认为开发商获得一块土地开发权的同时,也就获得了一个期权,即在未来进行投资决策的机会。通过实物投资获得的这种期权,能为投资者创造了获利的权利而又可以有效的控制风险,称之为实物期权。
常颖陈南平(2010)基于实物期权理论的房地产投资研究中认为实物期权是现实选择权,是指公司进行长期资本投资决策时所拥有的、能根据决策时尚不确定的因素改变行为的权利。
彭俊(2007)认为实物期权就是项目投资赋予投资者所拥有的在未来采取某些投资决策的权利,如延迟、扩张、放弃项目投资等。
实物期权的种类
实物期权应用的范围不同,其种类也是不同的。
张炳信(2007)认为在实物资产和投资项目中,因其存在不确定性,经营柔性,隐含着各种期权,将实物期权大致区分为七类,分别为延迟期权、阶段投资期权、改变营运规模期权、放弃期权、转换期权、成长期权及复合期权等。
徐薇、赵岩(2006)通过对中国与美英住宅资产评估方法比较的剖析认为在住宅评估,实物期权体现在以下两个方面:延迟开发的期权、转化的期权。
而在现实的房地产评估中,估价对象包含的实物期权主要有以下几种:延迟期权、分期投资期权、可转换期权、复合期权。
房地产评估中的实物期权定价方法
针对房地产价值中包含着的延迟期