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房地产企业涉税介绍
第一部分:税种及税率介绍
一、  征购土地阶段涉及税种:
   (一)契税。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。
不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让,开发商作为土地受让者时,都要交纳契税;契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据,适用税率为3~5%。
契税由土地所在地的财政机关或者地方税务机关征收。
    (二)城镇土地使用税。搞房地产开发征用土地,要缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税是以征收范围内的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。我国现行的城镇土地使用税是1988年开征的,它沿自1951年的城市房地产税。1984年进行利改税时,国务院决定将城市房地产税划分为房产税和城镇土地使用税两个税种,对内资企业和个人征收。对外商投资企业和外国企业继续征收城市房地产税。城镇土地使用税由土地所在地的税务机关负责征收。
    它的适用税率如下:
1、;
2、;  
3、;
4、县城、建制镇、。
济南市市区一等土地8元/ M2;二等土地4元/ M2;三等土地2元/ M2;四等土地1元/ M2。
   (三)耕地占用税。是指国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人,依其占用耕地的面积征收的一种税。当开发商搞开发建设占用耕地、鱼塘、园地、菜地及其他农业用地建房或从事非农业建设,均要按照实际占用的面积和规定的税额缴纳耕地占用税。其税额如下:
    1、以县为单位(以下同),人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区,每平方米为2元至10元;
    2、人均耕地在1亩至2亩(含2亩)的地区,;
    3、人均耕地在2亩至3亩(含3亩)的地区,;
    4、人均耕地在3亩以上的地区,每平方米为1元至5元。
    农村居民占用耕地新建住宅,按上述规定税额减半征收。
经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区,适用税额可适当提高,但最高不得超过上述规定税额的50%。
(四)印花税。印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。现行印花税只对印花税条例列举的凭证征税,具体有五类:经济合同,产权转移书据,营业账簿,权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。印花税根据不同征税项目,分别实行从价计征和从量计征两种征收方式。
由于印花税征税对象的范围广泛,它的缴纳贯穿于整个房地产开发经营过程中。房地产开发企业在进行建筑设计、发包建设合同、购买建筑材料、销售房产时,一般都要签订有关合同,在这期间,要根据各种不同类型的合同情况来缴纳印花税:
1. 当房地产开发商与金融机构签订借款合同时,要根据“借款合同”税目,按照合同所载借款金额׉缴纳印花税;
2. 在设计阶段,与设计单位签订设计合同,要根据“建设工程勘察设计合同”税目的规定,按照收取费用׉缴纳印花税;
3. 在建筑安装阶段,与建筑安装单位签订建筑安装工程承包合同,要根据“建筑安装工程承包合同”税目,按照承包金额׉缴纳印花税;
4. 在房产销售阶段,房地产开发商与购买方签订合同,根据不同情况缴纳印花税。销售商品房前已经办理房产产权证的,按照“产权转移书据”税目,按照合同所载金额׉缴纳印花税; 销售商品房前尚未办理房产产权证的,按照“买卖合同”税目,按照合同所载金额׉缴纳印花税;
5. 当房地产开发商将未销售商品房出租的,要按照“财产租赁合同”税目,按照合同所载租赁金额×1‰缴纳印花税;
此外,还有权利许可证照和营业账簿税目中的其他账簿,单位税额均为每件伍元。
印花税一般实行就地纳税
(五)在这里,我们还要提一下固定资产投资方向调节税。固定资产投资方向调节税是指国家对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人,就其固定资产投资的各种资金征收的一种税。1991年4月16日国务院发布《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》,从1991年起施行,至1999年12月31日停止。自2000年1月1日起新发生的投资额,国家暂停征收固定资产投资方向调节税。
一、开发建设、营销阶段涉及税种:
 
 
(一)营业税。营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种税。对于房地产开发商来说,项目建设阶段、房产销售阶段需要根据营业额缴纳营业税。营业额是指纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费