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房地产企业涉税处理
成本项目
释义
土地征用及拆迁补偿费或批租地价
因开发房地产而征用土地发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费,或采用批租方式取得土地的批租地价
前期工程费
土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘查、测绘、场地平整等费用
基础设施费
土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、排污、排洪、通信、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用
建筑安装工程费
土地、房屋开发项目在开发工程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费
公共配套设施费
在开发小区发生的,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如锅炉房、水塔、居委会、派出所、消防、自行车棚、公厕等设施的费用支出
开发间接费
为开发房地产而产生的各项间接费用,包括现场管理人员工资、福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房的摊销等
不可预见费
包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和各项费用的估算的准确程度,以上述1-6之和为基数,按3%-5%计算。
开发间接税费
在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
 
一、税种和期间
(开发成本):契税5%
(建造成本、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费)①土地使用税6元/平方米 /年 ②印花税 %
(销售回款):①营业税( % ②% ③% ④ % )⑤印花税(产权转移书据)% ⑥预缴土地增值税:预收房款的2%(住宅)3%(商铺)月缴
⑦预缴企业所得税预售房款的5%*25%季缴
:营业税及附加、印花税、房产税、土地使用税、企业所得税
:土地增值税、企业所得税
二、纳税因素
  :⑴开发产品的处理①对外销售、缴纳营业税②长期持有,无需缴纳营业税
                    (2)开发产品的销售价格 销售收入乘以营业税税率,价格越高,缴纳的营业税越多
                     (3)开发产品的转让方式①有偿转让,按转让所得缴纳营业税②受托代建,按代建费缴纳营业税③以不动产投资入股,参与利润分配不征营业税。
:⑴开发产品的处理①对外销售、缴纳营业税②长期持有,无需缴纳营业税
                      (2)开发产品的销售价格 销售收入乘以营业税税率,价格越高,缴纳的营业税越多
                      (3)开发产品的转让方式①有偿转让,按转让所得缴纳营业税②受托代建,按代建费缴纳营业税③以不动产投资入股,参与利润分配不征营业税。
                       (4)共同成本的分摊 销售物业和经营性物业共同拥有决定土地增值额和土地增值税的大小
:(1)开发产品的销售价格
                    (2)开发产品的成本
                    (3)开发产品的预售时间