房地产企业的宏观分析.docx

房地产行业宏观环境分析
利用PESTELR分析模型对碧桂园控股集团所处的宏观经济环境进行分析:
(一)、Political——政治因素
1、国际政治环境因素 international polity
从政治因素来分析,目前及未来若干年内,世界的政治形势基本趋于稳定的政治局面“和平与发展”是当代世界的两大主题,是世界各国人民的共同愿望,中国围绕着这一时代主题,大力发展我国经济。加强我国的综合经济实力和在世界性事物上的话语权。
在当前,国际战略形势在大变革、大调整中继续发生深刻复杂的变化:全球新兴力量加速发展,国际战略格局和国际体系处于深刻调整之中;传统安全威胁严重存在,全球地缘战略竞争呈现新的态势;主要国家积极调整安全和军事战略,新一轮全球强军浪潮方兴未艾;经济全球化对国际政治和安全领域产生的影响日益深刻,非传统安全问题更显突出。而这一切都会对我国经济产生深刻的影响。虽然受金融危机影响,欧美各国的房地产行业陷入低潮,但这并不影响我国国内市场对住房的刚性需求,房地产市场的发展依然比较稳健。
2、国内政治环境 domestic polity
在2008年,我国成功举办了北京奥运会,北京以及全国的主要酒店和地产因此大幅升值,是去年以及前年北京地产商市场迅速发展的主要原因。虽然在2008年国内西部地区发生了一些***,但是我国的政治形势在党的领导下依旧是相当的稳定。这就为我国的房地产市场的发展提供了一个稳定的经营发展环境。
但是在全球性经济危机促使下,中国经济形势可能会继续恶化,失业率也必然会持续走高。由经济衰退而引发的各种社会问题将更加严峻。我国人口众多,每年新增劳动力在2000万人以上,劳动力市场得供给依然很充分,这就为我国房地产市场提供了大量的劳动者人口以及收入的增加,必然也会扩大了市场上对住宅的刚性需求。在2009年举行的两会期间,温总理在政府工作报告中对2009年房地产的发展方向已经明确,即“促进房地产市场稳定健康发展”,“稳定”成为房地产市场的第一要义。“稳定市场信心和预期,稳定房地产投资”。而这都有利于在现阶段促使房地产市场的理性回归,和房地产市场的持续发展。同时也表明了房地产行业是国民经济发展的重要产业之一。
(二)、Economic——经济因素
1、全球经济形势
受此次金融危机影响, 2008年全球经济增速明显放缓。国际上普遍预测,2009年美国经济将是零增长,甚至是负增长。%左右。在发达国家零增长或者负增长的预判下,全球经济只能勉强维持约3%左右的增长水平。经济发展的不确定性、不稳定性因素仍然在增加。美国金融风暴不仅波及全球金融行业,对实体经济的影响也日渐显现。短时间内,多家大型企业陷入困境,全球还有多少“定时炸弹”没有引爆,目前很难做出相对明确的估计。虽然世界各国都提出了振兴和拯救市场计划。尽管如此,但是现在欧美经济衰退、全球需求萎缩、能源及初级产品价格在低位徘徊,世界整体经济滑落。
2、国内经济形势
(1)、GDP增长速度放缓
经济周期是一个反应经济由繁荣-缓慢(衰落)-低潮-恢复(高涨)的往复变化的过程。据相关统计资料显示,我国目前正处于第三个经济周期的上升阶段,从国务院发展研究中心对于中国2001~2020年的经济增长率进行预测的结果表明, 2001~2010年,%,因此,可以预测中国在未来若干年内继续有稳定的、可持续的经济发展,中国经济大环境的良好发展态势。而房地产市场必将因此受益,房地产市场前景较为光明。
但是由于受到金融危机以及我国产业结构变革的影响,在2008年以及2009年初,我国GDP增长速度开始持续下滑。%,(注:该数据创下1992年有季度统计数据以来最低)。%增速,从同比增速来看,是1992年公布GDP季度数据以来的最低水平。同时在此次金融危机中,我国房地产市场也深受其害,房地产行业库存增加,流动资金减少。在去年的一段时间内,地产价格有所下降,但这主要集中在商业住宅项目方面。整个房地产市场疲软,人们对其信心大失,投资者的信心也在降低。依据最新国家统计数据表明,在2009年4月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”),,。这是该指数连续12个月下降,说明房地产开发已经进入历史低潮期,企业投资信心和动力严重不足。2009年一季度季度我国居民消费价格(CPI)%,%;一季度工业品出厂价格(PPI)%,%。
图表 1
(2)、货币财政政策
在国际金融危机的特殊环境下,我国现