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房地产收入确认的标准
房地产商品包括期房和现房,鉴于其高价值性和高风险性,销售往往采用预售,除此之外也采用一般销售和分期付款销售。房地产商品销售的前提是首先要取得预售许可证和销售许可证,在此基础上,经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节,因此房地产收人的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性。《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准。该规定比较简单,宜于实际工作中的操作,但没有反映销售的实质,理论上不够合理;而《收入》准则等则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准,理论上具有合理性,但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中,房地产开发企业究竟应在哪一环节确认收入?本文认为,房地产商品销售收入的确认应符合两个层次的标准,即法律标准和专业标准。
1、法律标准
房地产是不动产,因此,房地产买卖在很大程度上依赖法律的制约和保护。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件和标准:如房地产的产权归属应当清楚,并有合法的产权证件;经过改、扩建的房屋,产权所有者应在房地产行政管理部门办妥变更登记手续后,方能进行交易等;对于以出让方式取得土地使用权的,未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金,未取得土地使用权证书,或未按照出让合同规定进行投资开发(即属于房屋建设工程的,未完成开发投资总额的25%以上)的,以及权属有争议的、本依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的,即使房地产商品已经开发完毕,甚至取得了相关报酬,并转移了风险,也不能作为收入予以确认。
2、专业标准
专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准,如《收入》准则及《企业会计制度》的相关规定等。1999年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计准则——收入》第5条规定了销售商品的收入确认的四个条件,即企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;与交易相关的经济利益能够流入企业;相关的收入和成本能够可靠地计量。2001年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计制度》第85条对销售商品的收入确认作出了与《企业会计准则——收入》类似的规定。从上述规定可以看出,收入确认以风险和报酬实质的转移为标准,理论上比较合理,但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性,为实际
工作中收入的确认带来了困难。其焦点在于如何根据房地产开发企业销售的特点把握报酬和风险的转移。
房地产开发企业销售中涉及的主要环节包括签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权证等,本文认为,房地产预售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为,不论是否收取了款项,均不属于实际发生的销售业务,能否真正实现销售决定于工程的进度及买方的最终意愿。在该房屋交付买方之前,其风险和报酬由开发企业承担,因此,签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件,不能作为销售实现依据;签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样,从法律意义上讲也只是一种合约,房屋未经买方验收认可,商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方,不符合《企业会计准则——收入》的