黄山饭店行销策划(参考)方案.doc

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前言 5
第一部分市场篇 7
一. 本案与区域对比分析 错误!未定义书签。
第二部分产品篇 7
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1)市场方面 10
2)地块方面 10
3)产品方面 11
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1)意义阐述 16
2)概念延伸 17
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1)本案的产品特征 17
2)竞争楼盘的价格考量 18
3)市场、土地与价格之间的联系 18
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第三部分行销篇 24
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1)概念营销――立高 24
2)产品主义――对准 24
3)销售促动――造势 24
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1)切入 25
2)激活 25
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1)十六字作战纲要 25
2)推广策略 26
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1)香蕉现象:市场越成熟,创意就越软 28
2)羊群现象:越多人看好投资气候,创意便可越感性 28
3)月球现象:产品价格越高,消费者越要知道要多 28
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1)推广主线 29
2)推广主题 29
3)推广线路 29

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1)筹备期 31
2)开盘期 31
3)强销期 32
4)持续期 32
结束语 33
前言
亚
当•斯密在《国富论》中提出有一只“看不见的手”引导市场竞争,创造了一个“看得见的市场”。经济学家和市场研究人员可以通过对有形市场的把握,了解市场机制,从而搞清生产什么、如何生产、为谁生产这三大问题,最终利用这双看不见的手,达到经济繁荣和国家富强的目的。
但在经济社会运行中,有足以影响自由竞争的力量使这只看不见的手失去魔力,这些力量可以是个人、集团或政府。在一定意义上,这类力量所表现出来的人为因素,在事发的前后可以让人看得清楚明白,可以把它称为“看得见的手”。在中国,这只看得见的“手”无处不在,而最具代表性的行业莫过于房地产业,它使得房地产市场变为“看不见的市场”。
但是,使中国房地产市场几乎变成看不见的市场的主要原因,不应简单地归推到政府身上。正像在证券市场中大家的感觉一样,看得见的那只“手”不仅是政府的消息和政策变化,也有大小主力和散户的不健康的投资心态,当然还包括企业自身的因素。
因此,策品作为一支经验丰富、素养良好的专业房地产行销服务机构,凭借对市场趋势的准确把握、对购买群体的充分了解、对产品规划的先进认知和对营销技巧的稔熟在行,能够为贵司的项目在市场调研、产品规划、行销策略、形象包装、媒体策略、现场销售等环节提供相应的行销服务,在现今这个复杂多变、竞争激烈的“看不见的市场”中给予您关于行销的专业化帮助和咨询,为贵司制定正确的市场战略途径以及其他相关的多样化配套措施。
随着市场经济的发展,社会需求的日益多样化、个性化,以及不断更替的新陈代谢化,房地产开发已越来越超越了造房盖楼的传统范畴,而是为特定的社会群体提供和创造某种生活方式,满足人们身心两方面的多种需求。物业产品也不再仅仅单指建筑物本身,而是延伸涵盖至设施配置、环境营造、氛围渲染、人文构筑,乃至人情关怀、人性满足等相关的诸多领域,由此产生的物业产品须包括物质形态和精神内涵两个方面,是形、神兼备的复合体。
这即为房地产营销中的三重境界:第一个境界是卖“看得见摸得着”的东西,即卖房子、卖家居;第二个境界是卖“看得见摸不着”的东西,即卖景观、卖环境;第三个境界是卖“看不见也摸不着”的东西,即卖文化、卖品味、卖生活方式。
发
现、挖掘潜在需求,激发、创造新的需求,并率先以相应的产品去迎合、引导和满足这一需求,是制胜市场的基本法则。我们的行销顾问们已准备运用我们在各个领域的专业知识,来协助贵公司做出每个重要的决策。
第一部分市场篇
策划源于对市场的先知。
对于黄山祥龙实业集团来说,本项目面临着怎么做?什么时候做?等一系列问题。对于策品而言,我们既要看清已有的、现有的,更要看见未知的、未来的——彻底了解宏观及区域的房地产状况,为项目的整体营销寻找市场依据和切入口,提出我们切实可行的行销建议。
本案与区域对比分析
同样是靠近天然山脉、以旅游、度假为主要卖点,但由于地理位置的不同,自然条件的差别,区域发展规划的不同,本案与黄山区沿线房地产项目的发展有较大的区