土地一级开热点难点问题发实务解析.ppt

土地一级开发热点难点问题解析
地方打折卖地成风底价成交成常态
成交量
溢价率
话语权
一
六
四
五
开发贷款的申请及信贷管理(国开银行)
二
三
土地一级开发的成本及收益形式
BT模式在土地一级开发中的应用
融资平台建设
融资模式
土地一级开发的风险与防范
一
六
四
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三
土地一级开发的成本及收益形式
土地一级开发是指政府在出让土地前,对土地进行整理、投资和开发,将生地变为熟地的过程。
其目的是“生地做熟、毛地做净”,使土地具备可建设的条件,具备高投入的属性。
由于政策环境不完善,项目开发链条较长、涉及面较广,资金投入大,使得土地开发风险也很大。
而由于对资金需求量大,土地一级开发融资问题已经成为土地开发的瓶颈。
定义
政府采购法视野下的土地一级开发
土地一级开发概念界定
土地一级开发,即土地前期开发,是指按照土地利用总体规划、城市规划、土地储备计划等相关规划的要求,由土地一级开发主体对一定区域内纳入储备的土地进行地上建筑物的拆除、地下障碍物的清除、土地平整等土地整理工作和市政基础设施建设(如“七通一平”等),使该区域内的土地达到供应条件的行为。
土地一级开发与土地储备之间的关系
土地储备
土地收储
土地一级开发
净地开发
由政府负责组织完成征地拆迁安置和补偿,并垫付所发生的费用。
征地拆迁后的净地交由土地一级开发企业进行市政基础设施配套和公共设施配套建设,形成熟地后进行储备或出让。
特点
,资金需求量大。
土地一级开发业务是属于资金密集型业务,资金需求量大,占用时间长,流动性差,使用集中,致使土地一级开发企业资金严重不足。
土地招拍挂出让方式的规定,阻隔了房地产开发一二级联动的“小步走,快速跑”的运作方式,使得前期资金投入量加大。
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土地一级开发业务的业务环节为:规划、征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设、出让。
其中的征地补偿、拆迁安置等工作容易产生纠纷,拖延业务的进展,造成资金沉淀,延缓资金周转。
特点
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其一,土地储备及土地一级开发承担了调控土地市场的职能,是政府调控房地产行业的工具。
其二,从二级市场需求来讲,工业用地和商业物业用地出让容易受到经济环境的影响,住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控的影响。为支持产业发展,国内许多开发区及工业园区的工业用地出让常常倒挂。
中央政府的房价调控政策与地方政府的土地财政的博弈
土地财政在我国的历史并不长,1998年房改之前,地方政府几乎没有卖地收入。在此之后,这笔“额外”的收入占地方财政收入之比逐年增加,甚至成为地方财政收入的主要来源。地方政府之所以严重依赖土地财政,与我国的财税体制有着密不可分的关系。1994的分税制改革,导致地方政府财政收入分配与事务责任划分倒挂,财权事权的不匹配导致地方政府在平衡财政收支上捉襟见肘。为了弥补财政收支的缺口,地方政府纷纷“广开财路”,进行多元化融资,其中卖地融资以其各方面的“优势”,迅速成为各地财政收入的主要来源。