某地块项目管理及市场管理知识调研分析报告(doc 35页).doc

目录
第一部分项目地块市场调查概况 2
一、项目地块市场调查 2
二、地块挂牌主要经济技术指标 4
三、项目地块情况调查 4
四、项目交通环境调查 8
第二部分宏观市场调研分析 11
一、宏观城市概况分析 11
二、城市社会经济现状及发展分析 13
(一)国民生产总值 13
(二)招商引资 13
(三)零售商业 13
三、城镇未来发展规划 14
第三部分陈江镇房地产市场调研分析 16
一、区域房地产发展历程 16
二、区域楼盘价格统计分析 17
三、区域楼盘分布状况 18
四、近期区域个盘调查分析 22
第四部分项目可行性研判 32
一、地块SWOT分析 32
二、项目开发评估 34
第五部分结论 34
第一部分项目地块市场调查概况
一、项目地块市场调查
(一)所在城市位置特点
项目位于惠州市惠城区潼侨镇镇区东南角上,紧邻陈江镇,S120省道经过地块边上,。
梅汕线铁路从地块东南面500米左右处经过,,,距惠盐高速约6公里,外部交通网四通八达,距惠城区中心城区约15公里,至深圳60公里;不过镇内交通比较单一,全镇主要沿120省道发展,并由此路与其他高速路网连接。
根据惠州市总体规划和目前发展形势来看,陈江—仲凯组团将是未来惠州市发展的重点,地块紧邻陈江镇,应该会有较大的发展机会。
地块
梅
汕
线
陈江镇区
潼侨镇区
御景华城
类别
地块1
地块2
地块3
地块4
地块5
合计
用地性质
商住用地
商住用地
商住用地
商住用地
商住用地

合142亩
用地面积(平方米)





转让价

地价
(元/平方米)
77万/亩,约1162元/㎡
备注
五块地连成一片,形成一个整体
二、地块挂牌主要经济技术指标
恺
三、项目地块情况调查
(一)地势
项目地势较平,周边也没有太大的起伏,整个区域都较平坦
(二)地貌
地块上无任何建筑物和树木等,全是一片平坦的草地
(三)地质
属低丘平原,地层稳定性良好,过去50年间未有地震记录
(四)地块生熟程度
地块属生地,现状交付
(五)地块形状
地块2
地块形状较规划,主体呈长方形,有一端呈楔形
地块4
地块3
地块5
(六)地块内的景观
没有什么现成可利用的景观,但是远处可以看到一些山景,不过山不大,是一些连绵的小山丘
(七)污染度
项目的污染比较小
此沟将填上,地块边上直接与大路相邻
四、项目交通环境调查
(一)公共交通设施
项目周边交通设施较便利,由120省道可达惠深、惠河、广惠、莞惠等高速公路。
(二)公共交通线路
项目有公共交通3条线路。
线路次序
首末站
车辆(辆)
车型
首末班时间
全程
(公里)
6路
陈江
火车北站
22
大巴
首6:30
末18:30

11路
汽车北站
潼湖部队
14
空调大巴
首6:30
末18:30

5路
陈江
汤泉
23
空调大巴
首6:30
末18:30
33
318路
水口——潼侨
(三)路网状况
地块
规划中的高速路,西连常虎高速,东按广惠高速

地块周边建筑物较少,西北方向和东南方向零星有一些低多层建筑;临路一侧有一条水沟,有一定污染,但此沟属于道路红线范围内,以后将填平;东侧主要是农田和渔塘,尚未进行开发,有一定的空气和景观优势。
在地块西侧大路对面不远处是今年推出的热卖楼盘——格林童话,目前已基本售完。

此区域社会治安状况一般,主要是由于外来人口较多,周边工厂较多

地块周边本身配套现在不足,但是由于离陈江镇中心区只有一公里多路程,那里有较多的商场超市等各方面生活配套;
另外由于格林单话楼盘也已售完,业主即将进行装修入住,此楼盘也会有一些相应生活配套推出,如中心商业广场、商务酒店等,以后此区域配套和居民气氛会越来越好。