黎明房地产项目可行性分析报表.doc

黎明房地产项目可行性分析报告
目录
引言——————————————————第 2 页第一部分项目总体概况——————————第 3 页第二部分法律及政策性风险分析——————第 7 页第三部分市场分析————————————第 8 页第四部分项目素质分析——————————第 23 页第五部分总体发展构想——————————第 27 页第六部分黎明生活坊开发建议———————第 30 页第七部分经济可行性分析—————————第 35 页
引言
黎明生活坊的前身是黎明公司在90年代建设的富强、春晖等几个职工居住小区。随着黎明公司规模的扩大及外省市高校毕业生的增加,再加上当前小区建筑陈旧,配套设施落后,完全满足不了当前黎明职工的需求。
黎明生活坊项目起步区住宅建筑面积25万平方米、2期规划住宅建筑面积27万平方米,由我公司独立开发,关于后期其他小区项目个的开发,我公司已经与沈阳市安居工程办公室达成合作意向。黎明生活坊项目全部建成后,住宅建筑面积将达到140万平方米,其开发标志着沈阳市大东区进入到一个全新的时代,也标志着黎明公司进一步的发展。
第一部分项目总体概况
一( 地理位置
黎明生活坊项目位于沈阳一环外,紧邻地铁一号线与龙之梦公交枢纽站,东起东塔街,西到滂江街,北接增产道东陵西路,南至善邻路。
黎明生活坊1期为原春晖家园,位于地铁一号线黎明文化宫出口处。二( 地块现状
黎明生活坊项目共包含12个地块,,。
各地块的用地状况详见下表:(单位:公顷)
黎明生活坊用地状况表
项目地块总面积红线内用地道路用地
1号地
2号地
3号地
4号地
5号地
6号地
7号地
8号地
9号地
10号地
16号地
25号地 3
总计
目前地块内土地已经平整,无不良地质情况。
地块四周及区内的主要道路已经修好,外侧有围墙与外界分隔。三( 交通状况
该项目地理位置优越,周边道路四通八达,紧挨沈阳一环,有地铁一号线直达沈阳中街、太原街及沈阳火车站,距离沈阳北站仅8公里。紧挨黎明生活坊刚刚建成龙之梦公交枢纽站,有通往沈阳各区的公交,交通便利。四( 周边环境
从自然环境看,黎明生活坊地块东南侧是沈阳护城河,南侧为黎明公司,西侧是沈阳一环。由于此项目主要针对黎明职工,顾临近黎明公司对于项目的后期销售提供很大的便利。
从人文环境看,黎明生活坊地西侧刚刚建起的龙之梦,集休息娱乐为一体,带动了整个区域认为环境的改变。
五( 周边生活配套设施
黎明生活坊项目周边的生活配套设施主要包括:
, 商业:黎明生活坊有地铁直达沈阳最为繁华的两大商业街:中街
与太原街;位于西侧的龙之梦商业中心包括了居然之家、雅士百
货等。
, 教育:沈阳一中、沈阳市第一私立高中、107中学、东盛小学、
小哈津幼儿园等。
, 交通:龙之梦公交枢纽站、地铁一号线。
, 公园:龙之梦***;东塔公园;万泉公园
, 娱乐:龙之梦亚太城,黎明文化宫。
, 其他:大东派出所,邮局。
六( 土地价格
按照我公司与黎明公司签订的土地协议,黎明生活坊1期4#、8#地块分别按红线内用地每亩51万和52万支付土地及大配套费用,费用总计约为19983万元。
第二部分法律及政策性风险分析
一( 合作方式及条件
(一) 黎明生活坊项目的土地合作方为“沈阳城建集团”,隶属于沈阳市
安居工程办公室,有较强的政府背景。在项目开发过程中将要遇到
的政府部门协调方面可起到较大的作用。
(二) 合作方式:合作方负责按照现行政府批准的详细规划进行征地、垫
土及小区外市政基础设施大配套工程的建设。
二( 法律性风险评估
黎明生活坊项目为中航工业重点关注工程之一,土地合作方具有很强的政府背景,与土地相关的各项法律手续齐全,几乎不存在法律性风险。三( 政策性风险评估
黎明生活坊属于中央企业安居项目,各方面都的到政府的大楼里支持,不存在政策性风险。
第三部分市场分析
一( 沈阳市住宅市场分析
(一) 市场回顾
近几年,沈阳市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之一,并通过一系列控制市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施,大大