河北唐山万科南湖别墅项目营销方案.pptx

PART 1:项目现状解析
PART 2 :市场及客户分析
PART 3 :营销推广攻略
PART 4 :销售执行计划
2010年一期销售回顾
2010年12月31日销售日报表
销售
认购
签约
套数
销售面积
(平米)
销售金额
(万元)
均价
(元)
套数
销售面积
(平米)
销售金额
(万元)
均价
(元)
年度计划
78
20280
34570
17200
77
19837
34087
17184
实际完成
119
30124
56929
18898
89
22427
41629
18562
完成比例
153%
149%
165%
110%
116%
113%
122%
108%
信息点1:一期119套可售房源全部售罄;
信息点2:联排销售表单价达18898元/㎡,为二期定价制定参照标准;
信息点3:,可以为2011年销售分担一定压力;
2010年项目推广调性
关键词:内敛、低调、身份感
效果:在营销经费有限的前提下,成功奠定南湖别墅尊贵感和圈层感;
年度主推广语:
2011年,年度销售任务
7个亿!
年度认购任务7亿元,签约任务7亿元;
,。
2011年,年度销售目标
保守目标:认购8亿元,实现签约7亿元;
激进目标:认购9亿元,实现签约8亿元;
当前面临两大问题
1、新的一年,需要确定什么样的项目形象及推广基调?
(及如何实现这一推广基调及项目市场地位?)
2、如何有效去化房源,完成至少或7个亿签约额?并保证销售合理有效,风险可控?
PART 1:项目现状分析
PART 2 :市场及客户分析
PART 3 :营销推广攻略
PART 4 :销售执行计划
2011年全年别墅竞品近33万平米,842套
项目名称
联排
双拼
独栋
叠拼
面积
套量
面积
套量
面积
套量
面积
套量
唐城壹零壹
417-452
60
573-585
16
600
4
-
-
瑞宫
-
-
-
-
650-1050
70
-
-
南湖壹号
370-390
110
500-630
32
600
62
-
-
中骏南湖半岛
330-380
48
530-680
30
600-850
22
-
-
鹭港
430-450
15
550-650
4
760-1400
8
200-230
30
星河公馆
-
-
380(地上)
36
455-885(地上)
25
-
-
乡居假日
268-293
50
-
-
620-770
35
212-220
105
瑞昊南湖项目
330-380
50
700-800
20
合计
㎡
333
㎡
118
㎡
246
3万㎡
135
共计:㎡;独栋产品面临竞争最激烈,联排产品投放量最大;
产品线及市场地位方面,唐城壹零壹与本项目全面竞争;
南湖区域内,瑞宫为本项目独栋产品的主要竞争对手;中骏项目产品线全面竞争;
2011年1-6月竞品项目动态预判
项目名称
产品类型
现场进度
动态
放量(万㎡)
预期均价(元/平米)
唐城壹零壹
高层、
洋房、
别墅
售楼处已建成,
一期工程已建至地上一层。
4月加推3栋高层约600套房源,一期剩余产品同时持续销售。
高层:
别墅:
洋房:20000
联排:25000
双拼:30000
瑞宫
独栋
售楼处已开放,样板间正进行内部装修,一期部分别墅已建至地上二层
3月初一期40套独栋开盘

独栋:28000
南湖壹号
独栋、
联排
样板示范区已建至地上二层,
预计2011年3月竣工。
临时售楼处将于3月初对外开放

联排:18000
独栋:26000
中骏
南湖半岛
独栋、
联排、
双拼
土地平整已完成,售楼处已建至地上三层,预计1月底主体封顶。
预计2011年4月售楼处对外开放。

联排:20000
双拼:24000
独栋:28000
绿城南湖春晓
高层、
小高层
一期建设至地上四层
3月3#、5#楼2栋高层113套房源开盘。

10500元/平米
鹭港
(别墅)
独栋、
联排、
双拼、
主体封顶,外立面装修完毕,
已是纯现房。
5月别墅正式开盘

联排:19000
双拼:24000
独栋:28000
星河公馆
(别墅)
独栋、
双拼
售楼处已对外开