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《北京市物业管理办法》解读
二○一○年六月
提纲
一、立法必要性
二、立法过程
三、主要内容
一、立法必要性
(一)本市物业管理基本情况
实施物业管理的物业总建筑面积约4亿平方米; 其中,;住宅物业项目3591个,覆盖面达80%。
730个住宅小区成立了业主大会,占20%左右。
截至2010年一季度,全市共有物业服务企业3074家,从业人员超过20万人。
(二)物业管理的突出问题
随着本市物业服务行业的迅速发展和业主权利意识的提高,物业管理成为当前社会普遍关注的热点问题和难点问题。近年来,物业管理纠纷成为法院系统迅速增长的案件类型。
本市法院系统物业管理纠纷案件收案数:
2007年:13282件
2008年:16273件
2009年:14232件
1、业主大会、业主委员会成立困难,运作不规范。
主要表现:缺乏组织经验,业主无法按照法定条件成立业主大会;部分业主委员会选举产生后不依法履行职责,甚至出现侵害业主权益的现象;政府指导监督出现缺位或者越位。
典型案例:朝阳风度柏林小区4名业主为能引起对成立业主大会的重视,将私家车堵住小区出入口。
2、开发建设遗留问题影响到物业管理的正常开展。
主要表现:配套设施不全,随意更改规划,房屋质量问题等,侵害业主的权利。据统计,因开发建设遗留问题导致的物业纠纷,占物业纠纷的70%。
典型案例:海淀区圆明园花园别墅小区,因开发遗留临时用电问题,导致“停电事件”,并发生小区业主围堵监控室要求归还共用设施。
3、物业服务交接不规范,缺少有效管理手段。
主要表现:业主及其新聘的物业服务企业与原物业服务企业不能顺利交接,出现拒不撤出和强行接管等问题,甚至发生暴力接撤管事件。
典型案例:朝阳区建外SOHO东区,因物业服务企业合同纠纷,导致原物业服务企业与新物业服务企业发生对峙及肢体冲突,并因费用问题多次发生停电事件。
4、物业服务不规范,与业主要求差距较大,业主与物业服务企业之间缺乏合作信任。
主要表现:部分物业服务企业没有从根本上树立服务意识,服务不到位,不及时公示收支情况和物业服务合同履行情况等信息,导致业主和物业服务企业之间不信任,业主处于弱势地位。
典型案例:法制晚报3月22日报道“法律配套缺失物业公司常胜-宣武法院去年210件物业纠纷案经判决结案业主全输官司”
(三)物业管理现行法律制度
《物业管理条例》(2003年)和《中华人民共和国物权法》(2007年)是规范物业管理活动的基本法律、法规,明确了物业管理的基本框架,但是在实际操作层面规定较为原则,需要进一步细化和补充。
《北京市居住小区物业管理办法》(1995年)出台时间较早,已经不能适应物业管理的需要,有必要进行修改。