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通州项目营销策划案修改版.doc


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通州项目营销策划案
通州项目(以下简称为本项目)为我司承接策划与代理销售的综合性房地产项目,集住宅、商业、公建于一体。我司经过广泛细致的市场调研、客观的市场与产品论证和审慎的创意思考三个工作阶段后,得出本项目营销策划方案。
北京市房地产市场概况
北京市房地产市场具有鲜明的特性:一方面,它的市场竞争激烈程度在全国各大城市中位居首位,同时,它还是全国平均楼价最高的地区。另一方面,由于北京特有的地缘政治关系、政府的全方位控制,使得北京的房地产市场从金融信贷支持、公有住房改革等许多方面,发展的步伐落后于上海、广州等同类型城市。但是,自北京地产市场由原来的卖方市场转入买方市场后,市场化的进程大大加快,北京的房地产市场进入了一轮崭新的高速发展时期。
北京房地产发展的宏观环境
经济保持快速稳定运行,房地产发展基础雄厚
今年以来,北京市经济一直保持快速稳定的运行格局。需求逐步扩大,人民生活水平稳步提高。虽然受到非典等因素的影响,但国民经济依旧保持较快增长。消费结构逐步升级,住宅、轿车、通讯、旅游等新型消费不断升温,消费热点继续扩大,但房地产投资依旧是市场亮点。
城市膨胀发展迅猛,市场容量扩大
“大北京规划”的实施是大势所趋。此前的10年内北京城区扩大了100平方公里,到2010年北京市区面积将达到610平方公里;16年来,北京常住人口平均每年增加约20万人,流动人口的年增加量超过20万人,相当于每年增加一个中等城市人口。在此背景下,以北京、天津“双核”为主轴,以唐山、保定为两翼的大北京组合城市呼之欲出,市场的容量和消费量都是惊人的。
“大北京”规划将强化和加速北京房地产大盘化、郊区化发展态势
以泛地产思路开发的复合型郊区大盘,将成为CBD热之后的房地产热点,在这一态势变迁与重新洗牌的过程里,将造就新一代房地产明星项目、明星企业和明星品牌。
北京房地产供应市场特征分析
新盘数量增长速度快,市场供需两旺,交易活跃
虽然目前商品房销售面积大于竣工面积,但考虑到前年同期即已开始的房地产项目新开工面积的猛增和原有停建、缓建项目的陆续复工,市场未来潜在供应量巨大。
今后3-4年内供应量将持续上涨,直至2007年结束上涨。
由于奥运会的影响,2006年北京市政府将不再审批新项目,2008年不允许有在建项目,2008年房地产供应市场将接近停滞。因此,开发商将赶在2006年前最大程度地进行投资开发,在未来3年内房地产市场供应量将逐年快速升高。
北京房地产市场具有三大热点区域
三大热点区域:即泛中关村地区(中央科技区)、泛亚运村地区(中央生活区)、泛CBD地区(中央商务区)继续被看好,新奥运有望开启北京楼市的新财富时代。值得关注的是,随着地铁、轻轨的延伸,对相关区域的房地产开发形成强力的拉动,特别是京通快速沿线一带。
 经过十几年的发展,中关村地区、亚运村地区、CBD地区是项目比较集中、配套比较完善、最被市场看好的三大板块。据全市项目信息统计,这三个区域的写字楼项目个数占全市写字楼项目个数的比例分别是:16%、4%、8%,一个区域写字楼档次和集中程度可以反映该区域的繁荣程度;泛中关村地区、泛亚运村地区、泛CBD地区新开盘项目个数占全市全年新开盘项目个数的比例分别是14%、8%、20%。可以预计,今年这三大热点区域将继续被市场看好。
高层塔楼、小高层板式、多层项目并存,高层建筑所占的比例仍然最大。非典过后,低密度板楼受市场的追捧。
板楼有着自己与生俱来的优势: 通风采光好,出行便捷,安全性高,景观环境好,更适合在北方开发。目前,北京房地产市场流行的板楼产品为高层板楼,一般在8至14层左右、一梯两户。而在非典过后,从实际销售情况反馈来看,低密度板楼的销售一路上扬。我司认为,低密度板楼之所以受欢迎,是因为它非常符合“以人为本”的设计理念,其建筑特点适于健康人居。
户型供应面积偏大,现在北京销售得最好的户型为单价5000元以下,平均面积在75-110平方米之间的中低档项目小户型。
和许多北方城市一样,北京房子户型偏大,一居室可以做到80-90平方米,两居室可以大到120-140平方米,三居室可以大到180-240平米。在市场上存在两种现象,即大户型依旧受到欢迎,而小户型也非常走俏,随着开发和消费理性化时代的到来,北京也开始出现户型合理回归的趋势。统计结果表明,现在北京销售得最好的户型为单价5000元以下、平均面积在75-110平方米之间的中低档项目小户型。
价格与地段、房型有紧密的联系。
北京房地产市场中,地段对于价格的影响非常大。除此之外,房型对于价格的影响也非常大。对于整体市场,价格基本分成四个档次:4000元以下,基本分布在郊区的中低档项目;4000-6000元,市区边缘、南城的中档次普通住宅;6000-7500元

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  • 上传人mh900965
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  • 时间2018-04-23