房地产经纪28-补充.doc

第七章房地产代理业务(补充)
第四节房地产代理业务的常见形式及内容
一、房地产销售代理
房地产销售代理——是指房地产开发商及房地产所有权人作为委托人,为了实现所有房地产的销售目的,委托房地产经纪机构以委托人的名义对所有房地产代行销售的行为。
房地产销售代理是房地产代理业务中最常见的一种形式,它既包括新建商品房的销售,也包括二手房买卖代理和商业地产代理。

(1)商品房销售代理的含义和特点
含义:商品房销售代理——是指房地产经纪人接受房地产开发商的委托,按委托人的基本要求进行商品房销售并收取佣金的行为。
房地产经纪人须经开发商委托,在委托范围内(如价格浮动幅度、房屋交付使用日期等)替开发商行驶销售权。
由于商品房的销售包括商品房的现售和商品房的预售,所以商品房销售代理也可分为商品房的现售代理和商品房预售代理。
特点:
①商品房销售代理是一种民事行为,委托方为房地产开发经营企业或购
房人,代理方为房地产代理机构,一般双方应签订委托代理合同才能构成民事法律关系。合同一旦生效,双方的权利义务关系也就明确,双方必须履行。
②商品房销售代理,由房地产经纪人实施,但应以被代理人即开发商的名义进行。
③商品房销售代理为有偿的代理行为。房地产经纪人根据成交价或销售业绩,按双方约定比例收取佣金。
④商品房销售代理方,必须是经工商登记注册,领取营业执照,并到房地产管理部门进行备案的经纪机构。
(2)商品房销售代理的方式
①独家代理
独家代理是指房地产开发企业或房屋所有权人、土地使用权人将房屋的出售(租)权单独委托给一家房地产经纪机构代理。
独家代理具体可分以下两种:
,或称买卖权委托合同
此类合同按国际通行的做法,其特点是无论产业由谁出售,哪怕是开发商或业主自行销售或将产业撤出市场,接受委托的房地产经纪人都可以获得佣金。但假如其他房地产经纪人帮助受托经纪人将房地产卖出,受托经纪人和其他经纪人可以平分佣金。此类委托合同还有一个最大的特点,即合同包含安全条款,委托合同期满后,如果开发商、业主将房产卖给受托经纪人介绍过的客户,经纪人仍享有佣金。在这种佣金有保障的前提下,经纪人一般肯费时出力,使房地产销售的机会

经纪人作为业主委托期间的唯一销售代理人,如果其他经纪人找到买主,佣金将由受托经纪人和其他经纪人平分。独占代理权委托与独占销售权委托形式的唯一区别在于,开发商或业主保留商品房或产业的自销权,假如商品房或产业由开发商或业主自销出售,则无需向受托经纪人支付佣金。
②共同代理
共同代理是指房地产开发企业或房地产产权人将房屋出售(租)权同时委托给数家具有房地产经纪资质的机构,并按谁先代理成功,谁享有佣金;谁代理成功量多,谁多得收益的原则进行操作的一种代理方式。
共同代理有利于形成房地产经纪市场的竞争机制,可较充分地发挥多家房地产经纪机构的中介作用,从而促进交易成功。但此种代理形式缺乏有效的协调、管理,容易引起纠纷。
作为共同代理一方的房地产经纪公司,应充分发挥本公司的优势和长处,要敢于同共同代理的其他方公司开展公正、有序的竞争。通过代理竞争,打出自己公司的品牌。
③参与代理
参与代理是指房地产经纪人参与已授权独家或公共代理的房地产经纪机构的代理业务,代理成功后,从独家