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房地产行业2010年信贷投向指引
本指引所称的“房地产行业”是指国家统计局《国民经济行业分类》(GB/T4754-2002)中的房地产业,行业代码为K72。本指引主要用于指导国标行业K72类别下的房地产、及我行TT码为143的经营性物业抵押贷款的信贷投向与风险管理。
一、09年行业总体运行情况及对明年市场趋势的预判
(一)09年房地产市场总体情况
1、房地产总体运行情况
(1)全国房地产市场由08年低谷逐步回暖,房地产开发景气指数稳步上升,4月起已持续上升7个月。,较年初提高7点。全国房地产市场呈现四个特点:一是房地产投资持续增长;二是土地购置与开发从低位稳步回升;三是房地产建设回升势头加强;四是商品房销售面积和销售额累计增速再创新高,房屋销售价格继续上升。
(2)全国房地产市场供应面偏紧,短期呈现供应不足。房地产总库存量呈现下降态势。由于成交量持续上升并保持高位,目前10 个一二线核心城市
[1]消化目前可售库存的平均时间从10 个月下降至7 个月。
(3)房地产企业资金面宽裕,土地储备量充足。目前,房地产企业获得的国内银行贷款约占09年以来全国信贷总量的10%左右,加上预售房款的加速回笼和个人按揭贷款,其资金来源相当充裕。
09年以来,房地产企业不断增加投资和土地储备,值得注意的是,在房地产企业理性扩张的同时,也存在部分房地产企业高价储地的现象。“地王”的产生反映了房地产市场非理性因素,不利于房地产市场的健康发展。
2、写字楼市场总体情况
(1)09年写字楼市场总体呈企稳回升态势
受国际金融危机影响,08年三季度起写字楼市场出现持续下行走势,北京、上海、广州等主要城市写字楼售价与租金下跌,空置率上升。从09年二季度起,随着房地产市场整体回暖,写字楼市场也呈现出止跌回稳的趋势,投资额、销售面积持续上升。
(2)东部
[2]地区依然是写字楼市场的热点区域
从区域结构看,受益于第三产业占比较大和国际化程度较高,东部是写字楼建设市场和销售市场的最主要地区。其中,房地产一线城市北京、上海、广州、深圳是国内写字楼最重要的市场。
(3)京沪深穗市场回暖步伐不一
北京市场,内资企业需求推动甲级写字楼市场的企稳回暖;上海市场,写字楼市场仍在调整过程中,但市场吸纳量止跌回升,主要需求来自国内企业;广州市场,09年下半年写字楼市场也逐步回暖,在建项目加速进度,销售量明显增加;深圳市场,甲级写字楼市场整体供应偏紧,价格呈现普涨局面。
3、土地市场总体情况
09年土地市场走势呈先抑后扬,复苏滞后于房地产二级市场。土地市场从09年二季度起逐步走出低迷行情,土地成交量、成交价格不断提高。整体来看,一线城市土地市场波动幅度大于二三线城市,市场竞争更为激烈,土地溢价持续升高。上海三季度土地出让收入已超过2007、2008年全年水平,北京土地出让收入也创出历史新高。
(二)对2010年房地产市场发展趋势的预判
对于2010年房地产市场总体上持谨慎态度。
1、目前国民经济增长回稳但基础尚不稳固,预计未来房地产市场仍将以稳健的调控政策为主,着重建立房地产业持续健康发展的长效机制,保证房地产市场的平稳运行。但随着房价上涨和通货膨胀加剧,政策调整的力度存在进一步加大的可能。
2、随着2009年房价上涨,自住型购房者承受能力下降将可能导致需求放缓,而炒房投机的政策风险和交易成本也将与日俱增,因此2010年存在房地产市场波动和房价反复的可能性。
3、经济复苏与流动性充裕加速行业资金流入,房地产企业资金面压力较小。但市场供需状况的改善和土地价格的上涨将削弱房地产企业的定价能力,行业优势进一步向优质大型房地产企业集中。
4、商务写字楼市场有望继续复苏,京沪穗深四大城市的地位仍不可替代。短期来看,写字楼市场有望跟随国内宏观经济持续复苏;长期来看,服务业在国民经济中的占比必将有所提高。
5、2010年地方政府土地储备可能面临政策与市场的双重考验。政策方面,调控“地根”仍然是宏观调控的重要手段。当前的土地储备制度能否适应未来国家土地供应和地价房价调控政策,还存在一定的不确定性;市场方面,未来土地市场的供需情况和地价走势具有不确定性,这将对土地储备机构的贷款需求及还款能力产生一定压力。
6、2009年中央经济工作会议召开后,房地产行业进入调控密集期:个人住房转让营业税免征时限由2 年恢复到5 年;国务院常务会议提出加强和改善房地产市场调控措施、遏制部分城市房价过快上涨;财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,将土地出让价款首付比例提高到50%。同时近期国家连续出台一系列房地产调控政策,这些调控政策有利于我国房地产市场的健康