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如何让卖房合同无效
关于房屋买卖合同无效的几种情形
房屋买卖合同无效的几种情形房屋买卖合同指出卖人与买受人签订的关于房屋买卖,所有权转移等各个事项的书面文件!它关系到买卖双方的重要权益,所以它的效力问题非常重要,实践中却有很多情形导致房屋买卖合同无效,下面就这些情形做下说明。
1、房屋与土地分开转让,合同无效
《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定:建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定:土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
《城市房地产管理法》第四十二条规定:房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
这就是我国现行法律对土地、房屋的管理采取的房地一体主义原则,根据这一原则,所有人处分自己的房产时,建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。
由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地使用权分别转让与不同
的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。
2、侵犯优先购买权,合同无效
《物权法》第一百零三条规定:共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。
《民法通则》第七十八条规定:财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。
《合同法》第二百三十条:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
最高人民法院《关于执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定:出租人出卖租赁房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。(李英俊律师注:根据新的司法解释,承租人的优先购买权已弱化,未通知承租人房屋买卖协议并不必然无效)
房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所以同等条件,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
,合同无效
我国《城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合下列条件:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。如不符上述条件,买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
,买卖合同无效
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条:买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立
商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
5. 无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效
《民法通则》第十二条规定:不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。
第十三条规定:不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。
第十四条第五十八条下列民事行为无效:(一)无民事行为能力人实施的。因此,无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。

《民法通则》第十二条规定:十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;