滨江新城物业管理服方案.doc

滨江新城物业管理服务方案
目录
2第一节物业管理服务总体设想
6第二节物业管理服务组织机构设置及运作模式
16第三节物业管理人员的配备、培训、考核
24第四节管理规章制度的建立
32第五节物业档案管理方案
33第六节物业管理服务方案
36第七节物业收楼、装修管理方案及措施
42第八节公共秩序管理方案
44第九节绿化管理
56第十节清洁保洁作业方案
65第十一节设施设备运行、维护保养方案
71第十二节前期装备配备计划
75第十三节物业管理收支测算预案
83第十四节物业管理服务各项质量指标的承诺、目标

物业管理服务方案
第一节物业管理服务总体设想
为将专业的物业管理服务导入滨江新城高尚住宅小区,让滨江新城广大业主得到优良的客户服务和专业的物业维护服务,我司有如下服务设想:
一、采取“物业服务与管理并重”理念,创造“高素质管理、高标准服务、高水平引导,最终满足高品质健康生活需求”的生活和居住环境.
物业服务与管理并重,以服务为中心,营造滨江新城文明、舒适、祥和的人文环境;以管理为手段,确保滨江新城安全、有序、整洁、幽雅的居住环境;在我司专业化、标准化的物业管理运作下,保证为广大业主提供周全、贴身的客户服务,保障物业的增值、升值,以创造“高素质管理、高标准服务、高水平引导,最终满足高品质健康生活需求”的生活环境。
二、推行“二全管理”运作模式及“礼宾助理”服务
根据滨江新城的特色,拟推行科学、实用的“二全管理”(即:全程管理、全效管理)特色管理运作模式,以确保物业管理服务质量。“二全管理”是物业管理服务过程控制的一种有效手段,为提高物业管理质量和水平开拓了新的管理思路,也为物业管理注入了新的内涵。通过“二全管理”:全程监督和控制,全效的质量保证,形成一个环环相扣的物业管理运行模式,使物业管理无疏无漏,让物业服务有质有效,形成“二全”管理的核心,物业管理的精髓。
三、工作重点
(一)切实做好安全防范与管理工作,杜绝因管理原因而造成治安事件
小区公共区域安全防范工作是日常管理服务工作中非常重要的一环,为加强外防、内保,防止一切可能导致出现的安全、安全防范事件发生,维护小区物业公共区域安全及公共秩序,我们拟主要从以下四方面加强小区的安全防范与管理工作。
根据滨江新城项目出入口设置IC卡门禁系统,只有小区业主/住户凭IC卡方可出入小区,所有外来来访人员均要求登记出入。
在内部管理方面,严格把好人员录用培训关,重点做好对员工的安全服务意识、业务技能、管理标准和思想品德、职业操守的教育培训,新员工从入职开始到岗前、岗中、岗后严格进行有计划的培训,做到培训前有计划、有目的,培训过程中有记录,培训后有考核,并以此作为员工晋升、奖励和淘汰的依据,全面提高员工素质。依据ISO9001:2000质量体系标准制定各项内部管理制度、操作规程,严格履行各级人员的岗位职责,加强对管理区域的巡查力度。
在制度建设上,我司将根据滨江新城物业实际特点及管理服务需求,及时建立该项目的各项公众管理制度,包括安全防范管理规定、消防管理规定、物品进出管理规定、车辆管理规定、防火应急指南、文明公约等,为滨江新城的物业管理工作提供标准、依据。
在安全防范管理上采取“层级控制、全员参与”的管理措施,保安员实行定岗、定员、定责制,对小区的安全进行全面防范,确保因管理原因而造成的安全事件发生率为零,让滨江新城广大业主有安全感、舒适感。
1、层级控制
①重点监控:在各出入口、各要道布哨布岗,设置出入口守卫保安岗;
②全天候监控:在主要出入口,保安实行24小时值班,24小时巡逻;
③联合监控:设置热线,一旦发现可疑人物,立即报警;
④建立小区安全防范快速反应体系:采取固定岗、巡逻岗相结合,连环巡视,做到一处有事,环环连动,如有突发事件发生,快速救援人员立即赶到。所有保安人员实行准军事化管理。
2、全员参与
①以管理中心保安员为主要力量,其它全体员工为辅助力量,共同维护环境安全。
②全员参与,订立安全公约,广泛宣传安全防范政策,使“小区安全,我之责任”的观念和安全意识深入业主心中。
(二)加强小区内装修管理,确保无违章装修现象
本项目因属毛坯楼即交付业主使用,这给后期的装修管理带来较大的困难和一定的压力。在确定以无违章装修作为工作重点之一的基础上,根据我公司物业管理人员的成功经验,将在滨江新城严格实施“有章可循、违章必纠”的装修管理规定,在业主收楼阶段引导其按公司所制定的二次装修管理规定进行装修。灵活运用各种手段,管理上讲理、讲法、以预防为主,把违章装修控制在萌芽阶段,确保在滨江新城无违章装修事件发生。
(三)精心维护,保障设备安全运行
小区的设备管理是物业管理工作的支撑点,设备管理的好坏是检验物业公司管