西安市碑林区祭台村城中村改造项目.doc

西安市碑林区祭台村城中村改造项目
概念设计报告
本项目开发的终极目标及意义(代前言)
实现项目开发的赢利
树立公司的品牌
解决原居民的安置及生活保障
成为城中村改造的示范及典型
促成旧城片区的改造与升级
关键词:多赢
第一部分项目现状与分析
(找准项目“是什么”)
一、项目地块现状要点梳理
位于南二环与太乙路十字周边,城中村用地
分为八个不规则地块,且成零散状分布

地块几乎全部沿街
局部地段有一定的历史文化积淀
四周为家属院、宿舍楼等
开发成高容积率、高密度产品
关键词:旧城区、地块小而散、高容积率、高密度产品
二、项目开发思考基础
1、住宅小区
高档小区需要一系列的规模、景观、环境等要素的支撑,相对而言,地段反倒降为其次。项目地块大多狭小而零散,又处于旧城包围中,居住的舒适度无法与其它规模小区相比,从房地产发展的规律上讲,全部做成纯高档住宅小区有一定的难度。
2、市场销售
考虑到安置与赢利,项目一定是高容积率。如果项目地块全部是高层住宅产品,有大几十万的量,且散布在若干个小地块中,从房地产市场竞争的角度上讲,处于劣势。价格上不去,但成本又是高层的成本,资金压力可想而知。在周边目前都是密密麻麻的旧城区,突兀的几栋高层,居住品质上不去,市场的难度是可想而知的。
3、商业底商
项目商业若仅作为普通的沿街商业物业形态,在沿路网的住宅下面全部布置底商的做法,只能达到了城市区域版块的简单改造,而不是升级。市场能否有如此大的商业容量或需求量?此做法,只能称作为换汤不换药,没有从根本性上解决项目产品的出路。
所以,要达到版块的繁荣,项目的旺销,需要的是产品的升级,地段的升级、城市区域的更新!
关键词:高层产品、无效供应、普通底商、升级、区域更新
从一般性房地产开发的视角和规律来看,项目地块小而散,且容积率居高,开发为单纯的商品房项目有较大的难度,惟有进行突破,创新,走一条属于自己的特色道路。
三、项目开发方向分析
对事物认知的程度取决于洞悉事物的广度与深度。
切入视角(思考的方向)
西安,
是我国西北地区最大的城市;
闻名于世的古都,国际旅游城市;
中国北方西部最大的商品流通中心、经济贸易中心;
,即近期将为1000万人;
城市未来布局,“九宫格局、棋盘路网、轴线突出、一城六心”。
(一)城市宏观层面
找准自己在城市中的“位置”与所担负的城市功能
1、在城市中的“位置”
首先突破项目自身地块的固定框架,将项目用地与周边视作为西安城市的一个区域版块,一并考虑,纳入到更广阔的城市空间中去。
放眼整个西安版图,其一,区域版块位于城南文教生活区,与曲江旅游度假区相距不远,离中心城也仅3公里。其二,又以二环与太乙两条城市主干道为交通枢纽,在城市中的位置算得上是上接繁荣,下靠生活的优质地段。
西安,二环内“挤”,二环外“松”,项目地处二环,位居城市中间地带,为城市地段“优等生”。
2、在城市担负的功能
西安,一个单中心格局的城市,一直以中心城区向四周外延扩散。在中心城区无法开发的情况下,最近的一些区域将承担和承接中心城区功能外溢的作用,成为中心城区功能转移的“二线”区位,其中最主要就是以商圈为主要特征的城市功能的转移。
西安市目前的大型商业设施多集中在城墙以内,交通压力成为制约消费的主要因素之一。随着西安市城市化进程的加快,商业结构的调整已经刻不容缓,从西安城市历史与发展现实角度来看,南边的综合素质最好。
西安,目前城内已不能开发,二环外已在开发,剩下的城市中间区域——西安城市主干道二环沿线的开发已箭在弦上,这是城市的发展必然,也是市场的呼唤使然。
我们可以预见到,以城市主干道相交的二环一线,将会成为城市未来新兴的发展重点区域。
关键词:城市外溢、商圈、二环居中、区域版块
(二)区域版块层面
1、外部状况
从西安城市来看,主要的商圈为钟楼、高新、小寨为传统的大众消费商圈,康复路批发商圈,电子城为后起的大众商圈,大雁塔为旅游为主的商圈。偌大的西安,偌大的人口,城市的发展前景,二环一线上还未诞生一个有影响力的商圈,特别是西安以二环为交通线的东南边,几乎是空白。
不是没得做,而是二环一直是旧城区,缺少一种城市改造、升级的契机与高屋建瓴的理念。谁喝到头啖汤,谁就将成为第二个电子城。
2、自身条件
属于传统与新兴交织的居住生活区,区域有充足的人口、经济、城市配套、消费能力等现有资源,剩下的只是如何挖掘、放大即有的资源优势,集聚、整合泛区域版块资源。
结合西安现在商圈的分布情况,区域版块具备成为一个城市商圈的先天潜力,为城市的“绩优股”。需要的是一个能够引领区域的一个强大